Em có mảnh đất 6x30 ( trong đó 10m dài phía sau là đất thổ vườn) trong hẻm 3m đường Huỳnh Tấn Phát Q7, gần cầu phú thuận đang xây. Từ đó qua Paragon khoảng 1,5 km. Em định xây 1 dãy phòng trọ trên phần đất thổ cư, còn phần thổ vườn phía sau làm sân phơi + để xe. Mọt sách lần đầu tập tành kinh doanh, cái gì cũng lúc túng, mong được các bác nhiệt tình tư vấn và ném đá ạ:
1) Khách hàng mục tiêu: khu đó dân cư đông, nhà trọ cho công nhân nhiều và kín chỗ rồi. Giá thuê khoảng 1-1,2 trđ cho 1 căn 12m2. nhưng em không muốn hướng đến đối tượng này vì quản lý phức tạp. Em hy vọng vào đối tượng nhân viên văn phòng làm việc quanh Paragon mà không đủ tiền sống trong PMH. Đối với họ thì phòng trọ 1 trđ kém quá, mà muốn tươm tất thì phải 4 trđ trở nên (nhà nhỏ nguyên căn hoặc xuống Phú Xuân thuê chung cư). Do vậy em nghĩ cầu cho phân khúc ở giữa (2 trđ cho 1 phòng trọ xây đẹp, dt 14m2 + lửng, có chỗ để xe ngoài phòng) là có. Vậy em nên đi theo hướng nhà trọ công nhân hay nhà trọ nhân viên văn phòng ạh.
2) Mấy tầng?: đất đó ngày xưa là con rạch được lấp đi, nên rất yếu. Em dự kiến đầu tư khoảng 5 năm, rồi sau đó hoặc chuyển nhượng, hoặc đập đi xây nhà lớn rồi về ở hoặc tiếp tục kinh doanh phòng trọ dài hạn ( cái này là nhiều khả năng nhất). Vậy em xây 1 trệt ( để tiết kiệm chi phí móng và sau này nếu đập đi thì đỡ tiếc) hay 1 trệt 1 lầu, hay 1 trệt 2 lầu, cầu thang chung, trên dưói thuê riêng. Nếu 2 lầu thì chắc phải làm móng như nhà kiên cố, như vậy chi phí móng sẽ cao đột biến và buộc phải theo phương án mảnh đất đó mãi phải kinh doanh nhà trọ? Với mỗi phương án thì móng phải thi công như thế nào để đủ chống lún, chi phí ra sao?
3) Chi phí: e định lùi dọc theo thửa đất 2m để làm ngõ chung. Phần đầu thửa đất em dùng 2,5 m để làm cầu thang. vậy em còn (6-2)x(30-10-2,5) = 4x17.5 = 70m2. Mỗi tầng em có thể xây được 5 phòng 3,5 x 4. Có 1 chủ thầu báo giá với em 4,5 trđ/m2 đất và em được 1 trệt ( có lửng) và 1 lầu (có lửng). Tổng chi phí xây dựng khoảng 70 x 4,5 = 350 trđ gồm dự phòng phát sinh cộng bôi trơn. Chi phí như vậy có đủ không ạh?
4) Doanh thu và lợi nhuận: Em có 10 phòng, tiền thuê 1,8 trđ/phòng, occupation rate 80%, vậy mỗi tháng em được 10 x 1,8 trđ x 80% = 14,5 trđ. Quà cáp chú xxx khu vực 500k vậy em còn 14 trđ/tháng.
Khoản tiền xây em định đi vay cả, với lãi suất 20% năm 2011 và giảm 1% mỗi năm sau đó, về mức 16% sau 5 năm. Nếu hoàn trả hàng tháng sao cho gốc + lãi mỗi kỳ bằng 1 số cố định trong 5 năm, thì mỗi tháng em trả 9 trđ. Sau 5 năm là trả hết cả gốc và lãi của khoản vay xây dựng.
Như vậy lợi nhuận mỗi tháng là 14-9 = 5 trđ.
Em tính như vậy có đếm cua trong lỗ không ạ. (em còn để 1 cái margin là không giả định tiền thuê phòng tăng khoảng 10%/năm.)
Kính mong các bác trợ giúp thằng em lần đầu khởi nghiệp ạh.
