Đầu tư kinh doanh phòng trọ bình dân và cao cấp

[con cóc con]

Bác ui, nếu gác thì giá thành khoảng bao nhiêu ( đúc 3x5) còn nếu xây liền thì giá bằng gần gấp đôi giá trệt ạ ? Cái này chắc là chi phí để gia cố móng phải không ?

Giá mà em tự xây chỉ giao thầu công thì gác lững đúc 3x2.5 của phòng 3x5.5 là 2 trẹo/m2.
Còn nếu đúc nguyên tấm thì giá em đang dự toán là 3.2 trẹo/m2 (đã bao gồm mỗi tầng 1 tấm lững - phân nửa chiều dài phòng như trên).
Vì em tự tổ chức xây nên không biết giá của căn hộ 1 trệt 1 lầu. Hay mợ chịu khó đợi em ít hôm nữa, em bốc dự toán của cái mớ căn hộ trên diện tích đất 7.000m2 mà em có hỏi ở thớt kia rồi cho mợ biết hén.

Balcon thì em nghĩ vẫn ổn, nếu làm balcon dài bằng chiều dài phòng thì đưa ra trước, còn phân nửa hay 1m thì đưa ra sau ( dãy trước) dãy sau để phía trước.

bacon bằng chiều dài phòng là sao? Hay mợ nói nhầm bằng chiều ngang phòng?
Nếu bancon đưa ra quá 1,2m thì về kết cấu sẽ khác đó mợ.

 

[dunglinhmy]

Có tiền xây cũng ong thủ quá các bác nhỉ, muốn cao cấp một tí thì sợ người thuê không có ý thức phá hỏng đồ, mà chuyển về thấp cấp thì không muốn vì có lẽ đi ngược lại với xu hướng tiến lên của CNXH thì phải, hây zaf mệt phết. Em cũng đang đâu cái điền.

 

[Hanh.Pham]

em gõ nhầm, ý em là bancon chiều dài bằng nửa chiều ngang phòng ạ. Đưa ra 0.8 hoặc tối đa 1m thôi.
em chờ bác cóc xây xong cho em xin số liệu vậy hihi
chị Hope ơi đừng quên mèo nhé.

 

[hope]

Chị đã nhận đc pm của Mèo. Sorry Mèo vì sự chậm trễ. Hồi này chị bận quá nên lâu lâu mới lướt qua đây. Để chiều chị gọi điện trao đổi cho mau lẹ, giờ chị phải đi gấp cái đã. Chị nói sơ vài ý như sau cho e đỡ sốt ruột.
Với thu nhập 2tr/tháng/1 căn mà có gác suốt, ban công, 2 WC thì chắc chắn k bao giờ khấu hao hết tiền XD đc. Nói chung việc KD này cũng chua lắm đó.
Với nhà trọ bình dân nên chọn 1 trg 2 giải pháp sau:
1. Trệt, gác lửng
2. Đúc suốt giả, trên lầu làm căn riêng, mỗi căn trên và dưới đều có gác lửng làm chỗ ngủ, sinh hoạt bên dưới, phòng cao khoàng 3,3m và có hẻm phía sau là trg nhà sẽ thông thoáng dù có gác lửng, ban công suốt làm lối đi chung.
Trg nhà bố trí chỗ phơi đồ thông thoáng và có nắng chiếu vào thì sẽ hạn chế việc phơi đồ ngoài ban công.
1 lối đi giữ nguyên 2m. Lối đi kia làm cầu thang lên lầu, chừa lối thoát khoảng 1m. Đây coi như lối thoát hiểm cho dãy sau.
Muốn có dự toán tương đối chính xác thì phải vẽ sơ bộ để chọn và tính vật liệu. Việc tính dự toán cũng mất khá nhiều thời gian. Thiết kế hợp lý với nhu cầu sử dụng của đối tượng khách hàng thì e mới khai thác hiệu quả đc. Vì vậy chị phải trao đổi cụ thể với e trước để xem khu đất ở khu vực nào, đối tượng khách hàng cụ thể ở khu vực đó như thế nào...
Chiều chị gọi nhé.

 

[con cóc con]

....
Với thu nhập 2tr/tháng/1 căn mà có gác suốt, ban công, 2 WC thì chắc chắn k bao giờ khấu hao hết tiền XD đc. Nói chung việc KD này cũng chua lắm đó.

Đây là phần trả lời cho mợ HP nhưng em nói leo được không mợ?
Thực ra việc xây dựng thêm gác suốt - nếu gọi bằng từ này thì em hiểu là đúc giả được không ạ? Việc đúc này sẽ làm tăng phần vật liệu chịu lực cho móng và tiền công xây dựng cũng tăng nhưng không tằng cao bằng đúc nguyên BTCT. Việc xây dựng thêm 1 cái toilet nhỏ như mợ HP nói 0,8x1m cái này chắc đủ chỗ để lavabo và cái bồn cầu thôi. Cái này chi phí vật liệu không tăng thêm nhiều, chỉ tăng thêm 2 tấm vách vạch xây tô và vật liệu, không phải tính thêm việc chống thấm do không có sàn tắm.

Với nhà trọ bình dân nên chọn 1 trg 2 giải pháp sau:
1. Trệt, gác lửng
2. Đúc suốt giả, trên lầu làm căn riêng, mỗi căn trên và dưới đều có gác lửng làm chỗ ngủ, sinh hoạt bên dưới, phòng cao khoàng 3,3m và có hẻm phía sau là trg nhà sẽ thông thoáng dù có gác lửng, ban công suốt làm lối đi chung.
Trg nhà bố trí chỗ phơi đồ thông thoáng và có nắng chiếu vào thì sẽ hạn chế việc phơi đồ ngoài ban công.
1 lối đi giữ nguyên 2m. Lối đi kia làm cầu thang lên lầu, chừa lối thoát khoảng 1m. Đây coi như lối thoát hiểm cho dãy sau.
Muốn có dự toán tương đối chính xác thì phải vẽ sơ bộ để chọn và tính vật liệu. Việc tính dự toán cũng mất khá nhiều thời gian. Thiết kế hợp lý với nhu cầu sử dụng của đối tượng khách hàng thì e mới khai thác hiệu quả đc. Vì vậy chị phải trao đổi cụ thể với e trước để xem khu đất ở khu vực nào, đối tượng khách hàng cụ thể ở khu vực đó như thế nào...

Thực ra 2 ý để chọn lựa như mợ hope nói thì làm tấm đúc giả xong là thêm 1 lững ở trên nữa, phía bên dưới tấm đúc giả là 1 lững của trệt
Có đúng không ạ?
Nếu vậy thì phòng cao 3,3m là khoảng không từ sàn đến dạ sàn đúc giả phải không ạ? Vậy phân bố khoảng không thế nào ạ? Từ trệt đến mặt lững của trệt là 1,8m và từ mặt lững trệt đến dạn sàn đúc giả là 1,5m? Vậy em thắc mắc sao ngủ ở lững được ạ?
Ah mợ hope phân tích thêm tý là nếu làm với phương án này thì chi phí so với đúc BTCT thấp hơn nhiều không ạ?

Mợ HP thông củm nha, em dành cái thớt của mợ để théc méc xíu

 

[UMG]

Mợ Hạnh chọn được cách làm nào thấy hay và khả thi mợ nhớ public cho em tham khảo với nha, em cũng đang có nhu cầu giống mợ, chắc sang năm thực hiện đó mợ! Lúc trước miếng đất đó em tính mở trường Mầm Non mà giờ khu vực đó đã mở và hoành tráng quá rồi nên em đành chuyển hướng.

 

[hope]

Hehe, bác Cậu Ông Trời chưa bao giờ ngủ giường tầng à.
Cái gác này như cái giường tầng lớn thui, k đứng trên đó mà đi đc đâu. Từ sàn trệt lên đáy sàn lửng là 2m, mặt trên sàn lửng tới đáy sàn tầng lầu là 1,2m.
Lý do là thu nhập 2tr/căn thì chi phí phải hết sức rút gọn, nhưng làm cho bắt mắt và thông thoáng. Như e đã nói là KD dạng này cũng chua như dấm, đừng vung tay quá ngay từ ban đầu. Các bác phải tính đến các loại chi phí trg quá trình khai thác như sửa chữa thấm dột, sửa chữa hệ thống điện nước, thiết bị VS... và bù đắp 1 ít CP rủi ro khi có chuyện xui xẻo. Phải tính đến công suất phòng k phải lúc nào cũng đầy...
Khi XD phòng trọ thu nhập 3-4tr/tháng, 1 chút WC k đáng là bao, nhưng thu nhập 2tr/tháng thì phải tính thật kỹ. Đã là sàn WC thì kiểu gì cũng phải đúc cho kỹ và chống thấm cho kỹ, tắm hay k tắm thì nước vẫn chảy tè le. Tới đó đi chống thấm thì chỉ có nước đập đi đúc lại.

Chi phí làm đúc giả thấp hơn BTCT khá nhiều vì nếu BTCT thì phải đúc móng nghiêm chỉnh. Nếu đúc giả, nền đất tốt thì chỉ cần làm móng gạch có giằng BT là đc rồi. Phần sàn lầu 1, nếu đúc giả thì chỉ tốn VL khoảng 60% sàn BTCT, khẩu độ ở đây chỉ 3m nên đúc giả cũng rất cứng vững.
Hiện nay có nhiều người làm gác suốt bằng cách dùng đà sắt hộp, gác tấm cemboard. Dù dùng sắt hộp 30x60 dày 2 ly, khoảng cách đà sắt 0.4m, cemboard dày 25 ly cũng k cứng vững bằng đúc giả. Cách này thường dùng cho sửa chữa thì phù hợp hơn.

 

[leehai]

em con nít xin hóng hớt một tí vì nhà em đang kinh doanh cái này hihi. Nếu nhà ở chỗ đó luôn thì làm ok chứ mà ko quản lý là mệt.
1. Đánh lộn (chuyện thường xuyên ở phòng trọ).
2. Tối mà quá 11h CA kiểm tra (dù tháng nào nhà em cũng có $, nhưng lâu lâu cấp trên bắt thì xxx vẫn phải đi) mà có 1 người không đăng ký tạm trú thôi cũng phạt 1tr5 (nếu làm nhiều phòng đảm bảo sẽ bị vì ko kiểm soát được).
3. Hư vặt vãnh cũng réo mình như như giặc. Sao bóng đèn ko sáng (chạy lại coi thì có mở cầu dao đâu mà sáng), sao nước ko chảy (máy nước xài gờ le mà thằng nào ngu cúp mẹ cái cầu dao thì làm gì có nước mà chảy), sao bồn cầu dội nước ko đi (tắm cứ quăng bịt xà bông dưới đó hỏi sao ko nghẹt), ....... ngàn chuyện vặt vãnh nữa ạ.
4. Tới ngày đóng tiền thì năng nỉ chưa lãnh lương cho thêm 1 tuần, xong năng nỉ thêm 1 tuần, xong cái dọn nhà đi luôn mà ko hay biết (dù nhà em ở ngay đó luôn).
5. ....
còn nhiều chuyện lắm mà em chỉ nhớ nhiêu đó thôi hihi

 

[Hanh.Pham]

Hồi chiều 2 chị em hú hí một tẹo thì chắc em chọn PA2 của chị Hope quá, để em về xem lại nền đất và những nhà xung quanh rồi nhờ chị tiếp hihi.

@Bác Cóc: chắc em bỏ cái balcon vì thấy đội tiền lên cao sợ khấu hao không xuể... Khi nào em có đủ thông tin sẽ nhờ bác tư vấn tiếp hihi, cảm ơn bác nhìu nhìu.

@Bác UMG: Em tưởng bác đang làm trùm cho thuê phòng gùi chớ, hí hí ... vậy để em tính toán sơ bộ xong với tham khảo các chuyên gia kỹ lưỡng rồi đưa PA cho bác xem hen.

@ leehai: cái khó trong kinh doanh chính là bảo trì và quản lý đó bác, không riêng gì mảng cho thuê phòng mà cả về cafe em đang làm luôn. Do vậy, em mới tính toán từ đầu để làm sao quản lý cho hiệu quả nhất vì em sợ bày ra rồi dọn thí mịa thì chết. Các điều bác nói em đã biết rồi, hồi đó em từng lê lết mấy năm trời thuê phòng trọ nên thấm thía cảnh người thuê cần một môi trường tốt thế nào. Những điều bác sợ thì mình phải ràng trong hợp đồng, ghi chú rõ ràng là ban đầu CSVC thế này thế này, test và có biên bản bàn giao, cái gì họ phá thì bắt họ chịu chi phí sửa, chỉ những cái như đèn đứt bóng hay dột nát do thời gian thì mình mới chấp nhận chứ ... kỹ trong khâu chọn đối tượng và ràng buộc cụ thể về tiền cọc nhà thì từ từ sẽ ổn thôi mà. Vụ ở dư người và bị kiểm tra thì cũng có thể ràng buộc thế này: Nếu bị phạt thì tiền phạt trừ vào tiền cọc, ký biên bản trừ luôn để khỏi tranh chấp, sau đó phải đóng thêm cho đủ tiền cọc, không thì dọn đi. Vậy thằng nào không sợ thì chuẩn bị tư thế dọn nhà. Khi môi trường bác tốt và kỷ luật, bác chẳng sợ thiếu người thuê nếu vị trí của bác không đến nỗi xa trung tâm.

 

[Himlam]

Phòng trọ thì nên làm gác bằng xà gồ thép 50 x 100 dày 1,5 ly , tấm cemboard 15 ly Thái lan cho tốt và nhẹ , khoảng cách xà gồ 407 ly sẽ đúng tấm cemboard 1,22m x 2,44m. Nhà Đúc thì tốn kém đủ thứ muốn gỡ vốn thì chua lắm.................
Nên lựa chọn khách thuê thật kỹ khỏi lộn xộn......tôi chỉ cho mấy em gái thuê thôi, dễ thương càng ưu tiên... ít quậy phá