Bài này có vẻ tóm tắt khá đầy đủ về BĐS Việt Nam hai chục năm qua
http://cafeland.vn/phan-tich/nhin-l...a-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-20714.html
CafeLand - Chu kỳ kinh tế (business cycle) từ lâu đã được các nhà kinh tế nghiên cứu một cách kỹ lưỡng vì nó có vai trò dự báo rất quan trọng để đưa ra quyết định trong đầu tư và hoạch định chính sách đối với doanh nghiệp và kể cả quốc gia. Thị trường bất động sản là một phần của nền kinh tế nên nó cũng có tính chất tương tự . Xem xét chu kỳ bất động sản cũng là một cách rất hữu ích để dự báo xu hướng thị trường bất động sản.
Kể từ đầu thập niêm 90 của thế kỷ trước đến này thị trường bất động sản của Việt Nam đã trải qua 3 lần sốt giá và đóng băng. Có thể tạm xem đây là sự thăng trầm theo tính chu kỳ của thị trường bất động sản. Mỗi bước thăng trầm của thị trường thường gắn liền với các biến cố vĩ mô và chính sách đối với bất động sản. Căn cứ vào sự biến động của thị trường trong 20 năm qua chúng ta có thể tạm chia thành 3 giai đoạn.
Cơn sốt 1993-1994 và đóng băng 1995-1999
Cơn sốt đất 1993 – 1994: Cơn sốt này diễn ra trong hoàn cảnh Luật đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Trước đó, quyền sử dụng đất của người dân và tổ chức chưa được pháp luật quy định và việc mua bán chuyển nhượng đất bị cấm. Do vậy, các hoạt động mua bán thường diễn ra ngấm ngầm và hoàn toàn tự phát. Luật đất đai 1993 có hiệu lực, tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản ở phân khúc Đất và Quyền sử dụng đất.
Một nguyên nhân khác có thể lý giải cho việc bùng nổ giá nhà đất năm 1993 và 1994 là kinh tế bắt đầu có những chuyển biến khác tích cực. Đây được xem là thời hoàng kim của tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5%. Tăng trưởng mạnh của GDP khiến người ta tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế đã thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh.
Cũng trong giai đoạn này lạm phát giảm xuống mức khá thấp sau khi đã tăng rất mạnh vào năm 1990 và 1991. Lạm phát năm 1993 chỉ tăng 8,5%, còn 1994 tăng 9,5%, đây là mức rất thấp so với mức trung bình hơn 50% mỗi năm trong hơn 10 trước đó. Thất nghiệp trong thời kỳ này cũng giảm mạnh do sự khởi sắc của nền kinh tế.
Giai đoạn đóng băng 1995 – 1999: Sau cơn sốt mạnh thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn đóng băng kéo dài 5 năm. Nguyên nhân do các chính sách vĩ mô và sự biến động của nền kinh tế.
Nghị định 18/1995/NĐ-CP ban hành ngày 13/02/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về Quyền và Nghĩa vụ của các tổ chức trong và ngoài nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã làm cho giới đầu cơ chùn tay. Nhà đầu cơ phải bán đất để trả nợ cho ngân hàng.
Tuy nhiên, có lẻ yếu tố chính tác động đến thị trường nhà đất trong khoảng thời gian này là những biến động vĩ mô. GDP năm 1995 vẫn tiếp tục duy trì được mức tăng trưởng rất cao (9,5%) tuy nhiên lạm phát lại bắt đầu bùng nổ trở lại khi tăng tới 16,9%. Lúc đó các dấu hiệu bất ổn của kinh tế khu vực Đông Á bắt đầu xuất hiện. Tăng trưởng xuất nhập khẩu có dấu hiệu suy giảm.
Trước tình hình lạm phát chính sách tiền tệ cũng bị thắt chặt khiến lãi suất tăng mạnh. Tăng trưởng tín dụng năm 1995 chỉ còn 24%, năm 1996 còn 17,57%, thấp hơn nhiều so với mức 40% của năm 1994.
Cũng trong giai đoạn này tốc độ tăng trưởng GDP bắt đầu chậm dần từ năm 1996 và đạt mức thấp nhất 4,8% vào năm 1999. Đây cũng là giai đoạn kinh tế Việt Nam bị ảnh hưởng mạnh bởi khủng hoảng tài chính Đông Á 1997.
Bùng nổ 2001-2002 và nguội lạnh cuối 2002 đến 2006
Bùng nổ 2001-2002: Sau giai đoạn đóng băng kéo dài 5 năm
thị trường bất động sản bắt đầu chuyển mình vào năm 2000 và bùng nỗ vào giai đoạn 2001 – 2002. Nguyên nhân của cơn sốt lần này cũng xuất phát từ sự kỳ vọng vào sự phục hồi của nền kinh tế và dòng vốn nước ngoài đổ vào được cải thiện.
Chủ trương cho Việt Kiều mua nhà khiến người ta kỳ vọng một dòng vốn lớn bên ngoài sẽ đổ về nước để đầu tư bất động sản. Trong giai đoạn này cũng chính là năm bùng nổ việc đầu tư vào đất dự án và cơ sở hạ tầng.
Tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn này cũng bắt đầu có dấu hiệu khả quan. Năm 2000, tăng trưởng GDP đạt 6,8% cao hơn nhiều so với mức 4,8% của năm 1999 và kể từ đó tăng trưởng GDP bắt đầu được cải thiện. Thêm vào đó, tăng trưởng tín dụng được mở rộng sau khi xuống mức thấp nhất chỉ còn 10% vào năm 1999. Lạm phát năm 2001 và 2002 cũng xuống mức rất thấp. Điều này khiến người ta kỳ vọng vào chu kỳ của phục hồi kinh tế.
Nguội lạnh 2002 – 2006: Sóng tăng bất động sản 2001-2002 dường như đã đi quá đà. Giá nhà đất được thổi lên quá cao đến mức nhiều người đánh bất động sản Việt Nam được đánh giá là “đắt nhất thế giới”. Vì vậy, thị trường rơi vào một giai đoạn trầm lắng từ 2002 đến 2006. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%!
Khác với đợt đóng băng trước đó, tăng trưởng kinh tế giai đoạn này vẫn được duy trì khá tốt, lạm phát ở mức thấp và tăng trưởng tín dụng vẫn khá cao. Nguyên nhân chính dẫn đến sự trầm lắng của thị trường được cho là đã tăng quá mạnh trước đó và các chính sách can thiệp của các cơ quan quản lý. Chẳng hạn như Tp.HCM ban hành một số biện pháp can thiệp vào
thị trường bất động sản như chỉ thị 05 ngày 15/4/2002 về chấm dứt thí điểm phân lô lẻ để bán. Các chính sách này đánh trúng vào điểm yếu của giới đầu cơ làm thị trường đóng băng.
Sốt nhà đất 2007 - 2008 và suy giảm từ giữa 2008 đến nay
Sốt nhà đất 2007-2008: Sau 4 năm trầm lắng
thị trường bất động sản Việt Nam lại xuất hiện một cơn sốt mạnh sau khi Việt Nam chính thức gia nhập WTO. Cơn sốt này diễn khi nền kinh tế đang trong đà tăng trưởng mạnh, dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào lớn và tăng trưởng tín dụng cao.
Liên tục trong 3 năm 2005, 2006 và 2007 tăng trưởng GDP đều vượt 8%, đây là thời kỳ có mức tăng trưởng cao thứ 2 từ trước tới nay. Cùng với tăng trưởng kinh tế khả quan thì dòng vốn cũng ủng hộ cho
thị trường bất động sản bùng nổ. Tăng trưởng tín dụng năm 2007 lên tới hơn 50%, còn năm 2008 dù kìm chế vẫn tăng gần 30%. Cũng trong khoảng thời gian này
thị trường chứng khoán bùng nổ mạnh mẽ; dòng
kiều hối, dòng vốn đầu tư nước ngoài cả trực tiếp (FDI) và gián tiếp (FII) cùng chảy vào Việt Nam rất lớn.
Theo Tổng cục Thống kê, số vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản chiếm 10 tỷ USD chiếm 42% vốn đăng ký, năm 2008 hai con số này tương ứng là 25 tỷ USD, chiếm hơn 40% tổng số vốn đăng ký. Điều này cho thấy
thị trường bất động sản Việt Nam đang được sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư quốc tế. Bên cạnh đó hai dòng vốn quan trọng khác là dòng vốn đầu tư gián tiếp và dòng
kiều hối với tổng cộng hơn 10 tỷ USD đã thổi bùng cơn sốt giá nhà đất năm 2007 và nửa đầu 2008.
Thị trường trồi sụt từ giữa 2008 đến nay: Cơn sốt 2007 đến giữa 2008 phần lớn xuất phát từ yếu tố đầu cơ và chính sách tín dụng dễ dãi và cuối cùng nền kinh tế phải trả giá. Bóng ma lạm phát xuất hiện từ cuối năm 2007 là dấu chấm hết cho cơn sốt nhà đất.
Lạm phát thực sự bùng nổ vào đầu năm 2008 khiến NHNN phải thắt chặt lại chính sách tiền tệ. Lãi suất tăng vọt, các
ngân hàng thương mại hạn chế cho vay, dòng vốn đầu tư gián tiếp (FPI) nước ngoài ngừng chảy vào Việt Nam tác động mạnh đến thị trường bất động sản.
Giữa năm 2008 giá nhà đất bắt đầu lao dốc, đặc biệt ở phân khúc
căn hộ cao cấp. Giá đất ở nhiều khu vực trước đó chỉ trong thời gian ngắn đã giảm 30-40%. Nhiều doanh nghiệp bất động sản trên bờ vực phá sản còn nợ xấu của
ngân hàng thì có nguy cơ tăng vọt.
Gói kích thích kinh tế năm 2009 và chính sách hỗ trợ lãi suất đã khiến cho thị trường hồi sinh có tính chất cục bộ. Tp.HCM giá nhà đất vẫn gần như trầm lắng, còn tại Hà Nội và Đà Nẵng giai đoạn cuối năm 2009 và đầu năm 2010 tăng mạnh trở lại nhờ dòng tiền nóng được NHNN bơm ra mạnh để hỗ trợ nền kinh tế.
Lạm phát lại bùng nổ vào năm 2011 và chính sách thắt chặt tiền tệ đã dập tắt cơn sốt cục bộ ở Đà Nẳng và Hà Nội. Không những vậy, NHNN buộc các tổ chức tín dụng phải giảm tỷ trọng cho vay khu vực phi sản xuất về 16% khiến nguồn vốn cho bất động sản gần như cạn kiệt; giá nhà đất bắt đầu suy giảm; nhiều doanh nghiệp bất động sản bên bờ vực phá sản.
Như vậy, chỉ trong vòng 20 năm trở lại đây thị trường nhà đất Việt Nam đã trải qua 3 lần sốt giá và suy giảm. Sự biến động của giá bất động sản thường gắn liền với các chính sách vĩ mô và biến cố trong nền kinh tế. Hiện tại, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn trầm lắng. Vậy bao giờ sẽ khởi sắc trở lại. Chúng tôi sẽ
phân tích vấn đề này trong bài tới “Thị trường bất động sản Việt Nam khi nào khởi sắc?”
