Bàn về Định giá Tài sản (3) - Về lãi suất chiết khấu và lợi nhuận kì vọng
Như vậy, nguyên lý tổng quát và phổ biến nhất trong thế giới tài chính là "Mười con chim trong tay bằng hai mươi con chim trong bụi rậm". Để từ bỏ một thứ hiện hữu chắc chắn trong hiện tại (mười con chim), bạn phải đòi hỏi bằng một số lượng lớn hơn thứ đó nhưng không chắc chắn trong tương lai (hai mươi con chim chưa bắt trong bụi rậm - có trời mới biết đến khi bắt thì còn con chim nào trong bụi hay không?) Hầu như toàn bộ thế giới hiện đại, từ những nhà máy điện được xây, những con cầu qua sông được bắc, đều được dựng lên từ nguyên lý chính đó.
Có những người bắt chim có kĩ năng khác nhau, người giỏi tung lưới, người lại giỏi dùng bùa ngải đốt hương làm lũ chim mụ mị, người thì bắt được hai mươi lăm con, có người chỉ bắt được mười lăm con, có người chả bắt được con nào (như tôi). Có bụi thực sự có nhiều chim, có bụi ít chim. Nhưng nhìn trên tổng thể toàn bộ số chim có thể bắt đựơc và số bụi rậm, một cách hầu như chắc chắn 95% rằng có thể bắt được hai mươi con trong mỗi bụi rậm. Lợi nhuận của việc bắt chim này sẽ là 100% (=20/10-1).
Bây giờ giả sử có một quy định viện lý do về, ví dụ, bảo vệ môi trường của chính phủ (regulation) rằng từ khi giao dịch và thực sự nhận được quyền sở hữu tài sản, phải mất tối thiểu một năm người sở hữu mới được phép khoanh bụi và bắt chim. Vì thời gian quy định của việc đựơc phép tiến hành bắt chim là một năm, lợi suất kì vọng của các nhà bắt chim sẽ là 100%/năm. Nói một cách kĩ thuật hơn, tập hợp lợi suất kì vọng của các nhà bắt chim phân bổ theo một phân bổ bình thường (normal distribution), với mean ở 100%/năm, và 95% phân bổ này rơi vào trong khoảng cộng trừ 2 độ lệch chuẩn từ mean. Nếu bạn cảm thấy bị đe dọa bởi ngôn ngữ kĩ thuật này, đừng ngại, thứ ngôn ngữ này có vẻ nghe rất oách và làm thành một rào cản vô hình với những người bình thường chúng ta, vốn dĩ quen hiểu vấn đề theo common sense, nhưng thật ra loại ngôn ngữ này không mấy có ý nghĩa. (Khi có một sự kiện kì dị gì xảy ra, các nhà kĩ thuật sẽ gật gù với nhau và nói mấy thuật ngữ đại loại "ồ, đuôi béo".)
Vì các nhà đầu tư khác nhau có các kĩ năng quản lí và vận hành tài sản khác nhau, mức lợi suất thực tế có thể khác, ví dụ từ 60%/năm đến 200%/năm chả hạn. Một nhà đầu toi bất động sản có thể mua miếng đất, biến nó thành một cái khách sạn với mức lợi nhuận bốc phét theo tưởng tượng của tôi là 200%, hoặc một người khác không hiểu mắt mũi tròn méo thế nào lại xây thành một văn phòng với lợi nhuận 150%. Một người khác không có kĩ năng quản lí khách sạn, cũng chả biết làm văn phòng, chỉ giữ nguyên miếng đất, có thể có mức lợi nhuận ví dụ, 100%. Tất cả các ví dụ về lợi nhuận này của tôi là tưởng tượng, nó chỉ nhằm minh hoạ về khả năng execution khác nhau của mỗi nhà đầu tư khác nhau sẽ cho ra một mức lợi nhuận khác nhau. (1)
Ok, như vậy chúng ta đã quen với khái niệm rằng, nếu trong một số điều kiện cụ thể (ví dụ như có quy định của chính phủ về thời gian bắt chim), lợi nhuận kì vọng của việc bắt chim là 10 con chim, và mức lợi suất kì vọng là 100%/năm.
******
Diễn đàn Bất động sản trên Otosaigon này rất hữu ích với một thanh niên equity analyst loe ngoe mới vào nghề và vào đời như tôi. Bỗng nhiên tôi bắt gặp những thứ mà tôi gọi là "unknown unknowns", hiểu hơn một số điều. Quan trọng, nó cho tôi một rổ data để có thể suy nghĩ thấu đáo hơn về việc đầu toi bất động sản.
Bảng giá đất tham khảo tại một số dự án khu Thạnh Mỹ Lợi từ 2015-2021:
Dữ liệu này là về giá đất nền của các dự án trong khu Thạnh Mỹ Lợi trong khoảng thời gian 2015-2021 lấy trong các thảo luận. Từ bảng dữ liệu thu thập, trong thời gian từ 2015-2020, giá đất tại TML tăng ở mức độ compounded rate là khoảng 30% năm. Khu tăng chậm nhất là Khu 1 (xấp xỉ 30%/năm), trong đó khu tăng nhiều nhất là những mặt đường lớn, như Trương Văn Bang (khoảng 40%/năm). Vào một thời điểm nào đó trong năm 2015, giá một mét vuông đường này là 41 triệu, và đến năm 2021, giá một mét vuông đường này là 250 triệu.
Các nhà đầu toi bất động sản thông thường sẽ tính 250/41=6.09x, và coi là giá đất đã tăng hơn 6 lần. Trong 6 năm, giá đất tại đường Trương Văn Bang tăng 6 lần, và các nhà đầu tư thường cảm nhận một cách đơn giản là như vậy giá đất trung bình tăng mỗi năm một lần. Không phải tôi nói phét, cách suy nghĩ này ở trong một topic của một thành viên rất kì cựu trên diễn đàn này, một người nhìn qua là biết lão luyện về bất động sản, nhưng lại chỉ lờ mờ về mặt tài chính. Thế giới này cũng hay, bạn không cần phải giỏi về tài chính mới kiếm được tiền trong bất động sản, và ngược lại, bạn chả cần phải biết gì về bất động sản, hoặc nhiều kiến thức thực tế khác, mà vẫn kiếm được một đống tiền trong tài chính (2).
Bọn tài chính như tôi nhìn con số lợi suất này tương ứng với 35% một năm, lợi suất kép. Nếu bạn có số vốn ban đầu là 41 triệu, bạn có lợi nhuận 35% một năm, năm sau bạn cầm cả số tiền gốc 41 triệu, gộp với số tiền lãi 35% của số 4 triệu, tái đầu tư với mức lợi suất 35%, lần lựơt như thế 6 năm, bạn sẽ có con số vốn 250 triệu. Nói thế để thấy khái niệm mức lợi nhuận kép "chỉ" 35% một năm của bọn tài chính hóa ra lại tương đương với khái niệm lợi nhuận mỗi năm một lần của những nhà đầu tư bất động sản ít sophisticated hơn. Một mức lợi suất kép 35% có thể cho ra một kết quả kinh hoàng như vậy. Trên thực tế, trong nghề đầu tư, một mức chênh lệnh của lợi suất kép chỉ nhỏ nhoi vài phần trăm, sau một thời gian dài quãng 10-15 năm sẽ tạo ra một sự khác biệt khủng khiếp về mặt tài sản. Warren Buffett nhiều lần nhấn mạnh về sức mạnh của lợi nhuận kép này.
Có một số vấn đề với dữ liệu nói trên. Có thể một số lệch nhỏ, ví dụ như một thông tin được cung cấp vào, tháng 7/2018 tôi vẫn cứ để chung vào 2018. Về cơ bản, tôi tin rằng độ nhiều hơn của dữ liệu sẽ bù lắp được độ chính xác không hoàn hảo của thông tin. Vấn đề thứ hai là về độ chính xác. Rất khó có thể lấy giá đất của đầu đường Trương Văn Bang, để so với giá tại cùng đường này, nhưng xa về mạn Nguyễn Khoa Đăng. Như vậy gọi là so sánh táo với cam. Ngoài ra, người post bài, nếu nắm giữ bất động sản, thường có lợi ích trong việc khai khống giá lên. Giá thực sự có thể thấp hơn nếu bài được post từ một người như vậy. Vấn đề thứ ba, thiên về thống kê hơn. Một tập dữ liệu quá khứ, có thể không thể dùng được làm dự báo cho những gì xảy ra trong tương lai. Phân bố thực của dữ liệu có thể sẽ thay đổi, giống như trước đây bạn chỉ sờ vào cái vòi voi mà chưa thấy cái chân voi vậy. Trong quá khứ, đất ở khu Thạnh Mỹ Lợi tăng giá hàng năm trung bình khoảng 30%, nhưng điều này có thể chưa chắc đã đúng trong tương lai. Nếu thế giới này chỉ đơn giản extrapolate quá khứ ra là thành tương lai thì đã dễ quá. That being said, những gì dữ liệu đã có trong hiện tại và quá khứ, là thứ tốt nhất chúng ta có thể có để hình dung về tương lai.
******
Chúng ta hãy vận dụng những gì vừa nói trên vào trường hợp của tôi. Giả sử miếng đất tôi mua tăng giá khoảng 30% trong 10 năm tới, giống như những gì trong quá khứ.
Miếng đất của tôi giá 10.8 tỷ, thôi cứ gọi tròn là 11 tỷ. Giá trị của nó sau 10 năm sẽ là: 11*(1+30%)^10=151.6 tỷ, thôi cứ tạm làm tròn xuống thành 150 tỷ. Nghe kinh khủng nhỉ, cho nên chúng ta đoán rằng theo common sense, giá trị thực trong tương lai 10 năm sau của miếng đất sẽ thấp hơn mức 150 tỷ này.
Nếu một số người có khả năng đầu tư với mức lợi nhuận 40% một năm, trong vòng 10 năm tới, số tiền 11 tỷ này sẽ được họ sản sinh thành một tài sản có giá trị:
=11*(1+40%)^10=318 tỷ, tạm làm tròn thành 320 tỷ cho chẵn.
Sự chênh lệch giữa gía trị 320 tỷ - 150 tỷ = 170 tỷ là số tiền mất đi sau 10 năm nếu tôi đầu tư vào miếng đất. Tuy nhiên theo common sense, miếng đất ngớ ngẩn 7X14 mét của tôi ở khu Một sẽ không thể nào có giá 150 tỷ vào trong tương lai được, cho nên số tiền mất đi sẽ lớn hơn con số 168 tỷ này nhiều. Nếu trong 10 năm sau, miếng đất này lên được giá trị chỉ được định giá thành 70 tỷ, thì số tiền tôi mất đi sẽ = 320-70=250 tỷ.
Ở đây có hai điều cần nghĩ. Thứ nhất, nếu giá đất tăng từ 11 tỷ lên 150 tỷ thì lợi suất kép mỗi năm tương đương 30%. Nếu đất tăng giá chậm hơn, ví dụ từ 11 tỷ lên 70 tỷ trong 10 năm, mức lợi suất kép là 20%. Tôi nghĩ lợi suất kép trung bình của toàn bộ thị trường bất động sản, miếng tăng chậm bù miếng tăng nhanh, thấp hơn nhiều, có lẽ chỉ khoảng 8-10%/năm.
Thứ hai, liệu một người có thể đều đặn có mức lợi nhuận kép ổn định hàng năm 40% với các loại tài sản thay thế (ví dụ như vốn cổ phần) hay không? Nếu như anh ta làm được điều này, thì việc mua miếng đất giá 11 tỷ đồng nghĩa với việc anh ta ném ra ngoài cửa sổ đâu đấy từ 170 tỷ đến khoảng 250 tỷ sau 10 năm. Into thin air. Nên biết rằng những thiên tài đầu toi kiểu như Warren Buffett, hay Peter Lynch có mức lợi nhuận kép thấp hơn nhiều. Nhưng đó là ở Mỹ, không phải ở Việt Nam. Ở Việt Nam một số người đầu tư cổ phiếu có lợi thế hơn nhiều so với phần còn lại của thị trường, vì đây là một thị trường không công bằng. Ở Việt Nam, việc kiếm được lợi suất kép 40%/năm với một số người không phải là điều khó khăn lắm.
Đấy là lý do tôi không muốn xây nhà. Bỏ 11 tỷ ra mua miếng đất đã đủ ngớ ngẩn rồi. Bỏ thêm 5-10 tỷ nữa ra xây và hoàn thiện nữa thì đúng là điên luôn.
Chẹp, tôi nghĩ rằng tôi chỉ nên bỏ khoảng 5%-10% tài sản vào bất động sản, phần còn lại nên để vào làm ăn tiếp nếu tôi có khả năng kiếm lời 40% một năm. Như nói ở trên, mỗi nhà đầu tư có một năng lực execution khác nhau, nếu bạn không có khả năng phân bổ vốn vào các loại tài sản sinh lời cao hơn thì việc mua đất là ý tưởng không tồi. Với nhiều người, so với việc gửi tiết kiệm lãi suất thấp, việc mua đất là lựa chọn duy nhất. Nhưng với một số người, đúng là lú lẫn khi mua đất.
Nghe phân tích có vẻ tệ. Tôi có phân tích thiếu cái gì, điều có thể làm mọi thứ trông tốt hơn không?
Chú thích:
1. Điều năng lực execution của các manager khác nhau là hiển nhiên. Được mô tả như một đặc điểm quan trọng trong đầu tư equity, ví dụ như trong quyển Value: Four Cornerstones of Corporate Finance của McKensey (the Firm). Trên thực tiễn, các nhà đầu tư activist dễ thâu tóm các công ty asset rich, nhưng đựơc vận hành kém, sau đó trong quá trình restructuring, đuổi các manager kém cỏi này đi, thay vào các manager có khả năng execution tốt hơn. Toàn bộ quá trình này, theo ngôn ngữ của equity investment, là để "unlock value".
2. Một ví dụ về chuyện bạn chỉ cần giỏi về tài chính, không cần biết gì về thế giới thực mà vẫn kiếm được một đống tiền mà tôi lấy làm thú vị là Carl Icahn. Ông này học Princeton, rất thông minh, tuổi trẻ đánh cờ rất giỏi. Ông này rất thích đánh cờ - nói chung thường bạn giỏi cái gì thì sẽ thích làm cái đấy (chỉ có ngớ ngẩn mới đi thích làm thứ mình không giỏi), nhưng đánh cờ thì không ra được tiền, nghèo bỏ mẹ, nên ông này vào đời đi trade derivatives, vì cái món này đòi hỏi người ta phải giỏi toán. Trade futures với options một thời gian, ông này nảy ra ý định làm những thứ hay ho hơn, đó là một M&A fund, chính xác hơn gọi là LBO.
Thương vụ đầu tiên, vì còn ít vốn nên ông này gặp người trong gia đình, đề nghị
họ cùng góp vốn. Ý tưởng đầu tiên là mua một công ty bóng đèn phích nước, sau đó, đuổi management đi, cắt công ty thành các phần và lôi ra bán. Gia đình hoảng quá, bảo "Carl ạ, mày điên à, mày biết mẹ gì bóng đèn phích nước đâu, làm sao mày đi vào mua công ty bóng đèn phích nước." Thông thường các bạn biết đấy, trong một thương vụ, người bán có lợi thế thông tin, còn người mua thì bị bất lợi thông tin - đây là một điều được giới academia nghiên cứu khá kĩ. Kiểu như bạn bán cái xe hơi cũ, bạn biết xe có những trục trặc nhỏ, nhưng đôi khi bạn không thành thật liệt kê hết cho người mua, mà chỉ nêu ra những thứ không quan trọng lắm chả hạn. Thế mà đằng này, ông Icahn chả biết gì về bóng đèn, mà lại đi mua công ty bóng đèn!
Nhưng cuối cùng Icahn làm thế thật, đi mua công ty bóng đèn phích nước, cắt nó đi bán lại và lời một đống. Gia đình mới há cả mồm ra nhìn ông con, không ngờ thằng con làm được điều phi thường. Đó là khai sinh của LBO và của corporate raiders vào những năm 1980. Hình như không phải bóng đèn phích nước đâu, mà là một sản phẩm chết tiệt gì đấy ngớ ngẩn tương tự, bạn nào quan tâm có thể đọc quyển King Icahn, có nửa đầu rất hay.
Như vậy, nguyên lý tổng quát và phổ biến nhất trong thế giới tài chính là "Mười con chim trong tay bằng hai mươi con chim trong bụi rậm". Để từ bỏ một thứ hiện hữu chắc chắn trong hiện tại (mười con chim), bạn phải đòi hỏi bằng một số lượng lớn hơn thứ đó nhưng không chắc chắn trong tương lai (hai mươi con chim chưa bắt trong bụi rậm - có trời mới biết đến khi bắt thì còn con chim nào trong bụi hay không?) Hầu như toàn bộ thế giới hiện đại, từ những nhà máy điện được xây, những con cầu qua sông được bắc, đều được dựng lên từ nguyên lý chính đó.
Có những người bắt chim có kĩ năng khác nhau, người giỏi tung lưới, người lại giỏi dùng bùa ngải đốt hương làm lũ chim mụ mị, người thì bắt được hai mươi lăm con, có người chỉ bắt được mười lăm con, có người chả bắt được con nào (như tôi). Có bụi thực sự có nhiều chim, có bụi ít chim. Nhưng nhìn trên tổng thể toàn bộ số chim có thể bắt đựơc và số bụi rậm, một cách hầu như chắc chắn 95% rằng có thể bắt được hai mươi con trong mỗi bụi rậm. Lợi nhuận của việc bắt chim này sẽ là 100% (=20/10-1).
Bây giờ giả sử có một quy định viện lý do về, ví dụ, bảo vệ môi trường của chính phủ (regulation) rằng từ khi giao dịch và thực sự nhận được quyền sở hữu tài sản, phải mất tối thiểu một năm người sở hữu mới được phép khoanh bụi và bắt chim. Vì thời gian quy định của việc đựơc phép tiến hành bắt chim là một năm, lợi suất kì vọng của các nhà bắt chim sẽ là 100%/năm. Nói một cách kĩ thuật hơn, tập hợp lợi suất kì vọng của các nhà bắt chim phân bổ theo một phân bổ bình thường (normal distribution), với mean ở 100%/năm, và 95% phân bổ này rơi vào trong khoảng cộng trừ 2 độ lệch chuẩn từ mean. Nếu bạn cảm thấy bị đe dọa bởi ngôn ngữ kĩ thuật này, đừng ngại, thứ ngôn ngữ này có vẻ nghe rất oách và làm thành một rào cản vô hình với những người bình thường chúng ta, vốn dĩ quen hiểu vấn đề theo common sense, nhưng thật ra loại ngôn ngữ này không mấy có ý nghĩa. (Khi có một sự kiện kì dị gì xảy ra, các nhà kĩ thuật sẽ gật gù với nhau và nói mấy thuật ngữ đại loại "ồ, đuôi béo".)
Vì các nhà đầu tư khác nhau có các kĩ năng quản lí và vận hành tài sản khác nhau, mức lợi suất thực tế có thể khác, ví dụ từ 60%/năm đến 200%/năm chả hạn. Một nhà đầu toi bất động sản có thể mua miếng đất, biến nó thành một cái khách sạn với mức lợi nhuận bốc phét theo tưởng tượng của tôi là 200%, hoặc một người khác không hiểu mắt mũi tròn méo thế nào lại xây thành một văn phòng với lợi nhuận 150%. Một người khác không có kĩ năng quản lí khách sạn, cũng chả biết làm văn phòng, chỉ giữ nguyên miếng đất, có thể có mức lợi nhuận ví dụ, 100%. Tất cả các ví dụ về lợi nhuận này của tôi là tưởng tượng, nó chỉ nhằm minh hoạ về khả năng execution khác nhau của mỗi nhà đầu tư khác nhau sẽ cho ra một mức lợi nhuận khác nhau. (1)
Ok, như vậy chúng ta đã quen với khái niệm rằng, nếu trong một số điều kiện cụ thể (ví dụ như có quy định của chính phủ về thời gian bắt chim), lợi nhuận kì vọng của việc bắt chim là 10 con chim, và mức lợi suất kì vọng là 100%/năm.
******
Diễn đàn Bất động sản trên Otosaigon này rất hữu ích với một thanh niên equity analyst loe ngoe mới vào nghề và vào đời như tôi. Bỗng nhiên tôi bắt gặp những thứ mà tôi gọi là "unknown unknowns", hiểu hơn một số điều. Quan trọng, nó cho tôi một rổ data để có thể suy nghĩ thấu đáo hơn về việc đầu toi bất động sản.
Bảng giá đất tham khảo tại một số dự án khu Thạnh Mỹ Lợi từ 2015-2021:
Dữ liệu này là về giá đất nền của các dự án trong khu Thạnh Mỹ Lợi trong khoảng thời gian 2015-2021 lấy trong các thảo luận. Từ bảng dữ liệu thu thập, trong thời gian từ 2015-2020, giá đất tại TML tăng ở mức độ compounded rate là khoảng 30% năm. Khu tăng chậm nhất là Khu 1 (xấp xỉ 30%/năm), trong đó khu tăng nhiều nhất là những mặt đường lớn, như Trương Văn Bang (khoảng 40%/năm). Vào một thời điểm nào đó trong năm 2015, giá một mét vuông đường này là 41 triệu, và đến năm 2021, giá một mét vuông đường này là 250 triệu.
Các nhà đầu toi bất động sản thông thường sẽ tính 250/41=6.09x, và coi là giá đất đã tăng hơn 6 lần. Trong 6 năm, giá đất tại đường Trương Văn Bang tăng 6 lần, và các nhà đầu tư thường cảm nhận một cách đơn giản là như vậy giá đất trung bình tăng mỗi năm một lần. Không phải tôi nói phét, cách suy nghĩ này ở trong một topic của một thành viên rất kì cựu trên diễn đàn này, một người nhìn qua là biết lão luyện về bất động sản, nhưng lại chỉ lờ mờ về mặt tài chính. Thế giới này cũng hay, bạn không cần phải giỏi về tài chính mới kiếm được tiền trong bất động sản, và ngược lại, bạn chả cần phải biết gì về bất động sản, hoặc nhiều kiến thức thực tế khác, mà vẫn kiếm được một đống tiền trong tài chính (2).
Bọn tài chính như tôi nhìn con số lợi suất này tương ứng với 35% một năm, lợi suất kép. Nếu bạn có số vốn ban đầu là 41 triệu, bạn có lợi nhuận 35% một năm, năm sau bạn cầm cả số tiền gốc 41 triệu, gộp với số tiền lãi 35% của số 4 triệu, tái đầu tư với mức lợi suất 35%, lần lựơt như thế 6 năm, bạn sẽ có con số vốn 250 triệu. Nói thế để thấy khái niệm mức lợi nhuận kép "chỉ" 35% một năm của bọn tài chính hóa ra lại tương đương với khái niệm lợi nhuận mỗi năm một lần của những nhà đầu tư bất động sản ít sophisticated hơn. Một mức lợi suất kép 35% có thể cho ra một kết quả kinh hoàng như vậy. Trên thực tế, trong nghề đầu tư, một mức chênh lệnh của lợi suất kép chỉ nhỏ nhoi vài phần trăm, sau một thời gian dài quãng 10-15 năm sẽ tạo ra một sự khác biệt khủng khiếp về mặt tài sản. Warren Buffett nhiều lần nhấn mạnh về sức mạnh của lợi nhuận kép này.
Có một số vấn đề với dữ liệu nói trên. Có thể một số lệch nhỏ, ví dụ như một thông tin được cung cấp vào, tháng 7/2018 tôi vẫn cứ để chung vào 2018. Về cơ bản, tôi tin rằng độ nhiều hơn của dữ liệu sẽ bù lắp được độ chính xác không hoàn hảo của thông tin. Vấn đề thứ hai là về độ chính xác. Rất khó có thể lấy giá đất của đầu đường Trương Văn Bang, để so với giá tại cùng đường này, nhưng xa về mạn Nguyễn Khoa Đăng. Như vậy gọi là so sánh táo với cam. Ngoài ra, người post bài, nếu nắm giữ bất động sản, thường có lợi ích trong việc khai khống giá lên. Giá thực sự có thể thấp hơn nếu bài được post từ một người như vậy. Vấn đề thứ ba, thiên về thống kê hơn. Một tập dữ liệu quá khứ, có thể không thể dùng được làm dự báo cho những gì xảy ra trong tương lai. Phân bố thực của dữ liệu có thể sẽ thay đổi, giống như trước đây bạn chỉ sờ vào cái vòi voi mà chưa thấy cái chân voi vậy. Trong quá khứ, đất ở khu Thạnh Mỹ Lợi tăng giá hàng năm trung bình khoảng 30%, nhưng điều này có thể chưa chắc đã đúng trong tương lai. Nếu thế giới này chỉ đơn giản extrapolate quá khứ ra là thành tương lai thì đã dễ quá. That being said, những gì dữ liệu đã có trong hiện tại và quá khứ, là thứ tốt nhất chúng ta có thể có để hình dung về tương lai.
******
Chúng ta hãy vận dụng những gì vừa nói trên vào trường hợp của tôi. Giả sử miếng đất tôi mua tăng giá khoảng 30% trong 10 năm tới, giống như những gì trong quá khứ.
Miếng đất của tôi giá 10.8 tỷ, thôi cứ gọi tròn là 11 tỷ. Giá trị của nó sau 10 năm sẽ là: 11*(1+30%)^10=151.6 tỷ, thôi cứ tạm làm tròn xuống thành 150 tỷ. Nghe kinh khủng nhỉ, cho nên chúng ta đoán rằng theo common sense, giá trị thực trong tương lai 10 năm sau của miếng đất sẽ thấp hơn mức 150 tỷ này.
Nếu một số người có khả năng đầu tư với mức lợi nhuận 40% một năm, trong vòng 10 năm tới, số tiền 11 tỷ này sẽ được họ sản sinh thành một tài sản có giá trị:
=11*(1+40%)^10=318 tỷ, tạm làm tròn thành 320 tỷ cho chẵn.
Sự chênh lệch giữa gía trị 320 tỷ - 150 tỷ = 170 tỷ là số tiền mất đi sau 10 năm nếu tôi đầu tư vào miếng đất. Tuy nhiên theo common sense, miếng đất ngớ ngẩn 7X14 mét của tôi ở khu Một sẽ không thể nào có giá 150 tỷ vào trong tương lai được, cho nên số tiền mất đi sẽ lớn hơn con số 168 tỷ này nhiều. Nếu trong 10 năm sau, miếng đất này lên được giá trị chỉ được định giá thành 70 tỷ, thì số tiền tôi mất đi sẽ = 320-70=250 tỷ.
Ở đây có hai điều cần nghĩ. Thứ nhất, nếu giá đất tăng từ 11 tỷ lên 150 tỷ thì lợi suất kép mỗi năm tương đương 30%. Nếu đất tăng giá chậm hơn, ví dụ từ 11 tỷ lên 70 tỷ trong 10 năm, mức lợi suất kép là 20%. Tôi nghĩ lợi suất kép trung bình của toàn bộ thị trường bất động sản, miếng tăng chậm bù miếng tăng nhanh, thấp hơn nhiều, có lẽ chỉ khoảng 8-10%/năm.
Thứ hai, liệu một người có thể đều đặn có mức lợi nhuận kép ổn định hàng năm 40% với các loại tài sản thay thế (ví dụ như vốn cổ phần) hay không? Nếu như anh ta làm được điều này, thì việc mua miếng đất giá 11 tỷ đồng nghĩa với việc anh ta ném ra ngoài cửa sổ đâu đấy từ 170 tỷ đến khoảng 250 tỷ sau 10 năm. Into thin air. Nên biết rằng những thiên tài đầu toi kiểu như Warren Buffett, hay Peter Lynch có mức lợi nhuận kép thấp hơn nhiều. Nhưng đó là ở Mỹ, không phải ở Việt Nam. Ở Việt Nam một số người đầu tư cổ phiếu có lợi thế hơn nhiều so với phần còn lại của thị trường, vì đây là một thị trường không công bằng. Ở Việt Nam, việc kiếm được lợi suất kép 40%/năm với một số người không phải là điều khó khăn lắm.
Đấy là lý do tôi không muốn xây nhà. Bỏ 11 tỷ ra mua miếng đất đã đủ ngớ ngẩn rồi. Bỏ thêm 5-10 tỷ nữa ra xây và hoàn thiện nữa thì đúng là điên luôn.
Chẹp, tôi nghĩ rằng tôi chỉ nên bỏ khoảng 5%-10% tài sản vào bất động sản, phần còn lại nên để vào làm ăn tiếp nếu tôi có khả năng kiếm lời 40% một năm. Như nói ở trên, mỗi nhà đầu tư có một năng lực execution khác nhau, nếu bạn không có khả năng phân bổ vốn vào các loại tài sản sinh lời cao hơn thì việc mua đất là ý tưởng không tồi. Với nhiều người, so với việc gửi tiết kiệm lãi suất thấp, việc mua đất là lựa chọn duy nhất. Nhưng với một số người, đúng là lú lẫn khi mua đất.
Nghe phân tích có vẻ tệ. Tôi có phân tích thiếu cái gì, điều có thể làm mọi thứ trông tốt hơn không?
Chú thích:
1. Điều năng lực execution của các manager khác nhau là hiển nhiên. Được mô tả như một đặc điểm quan trọng trong đầu tư equity, ví dụ như trong quyển Value: Four Cornerstones of Corporate Finance của McKensey (the Firm). Trên thực tiễn, các nhà đầu tư activist dễ thâu tóm các công ty asset rich, nhưng đựơc vận hành kém, sau đó trong quá trình restructuring, đuổi các manager kém cỏi này đi, thay vào các manager có khả năng execution tốt hơn. Toàn bộ quá trình này, theo ngôn ngữ của equity investment, là để "unlock value".
2. Một ví dụ về chuyện bạn chỉ cần giỏi về tài chính, không cần biết gì về thế giới thực mà vẫn kiếm được một đống tiền mà tôi lấy làm thú vị là Carl Icahn. Ông này học Princeton, rất thông minh, tuổi trẻ đánh cờ rất giỏi. Ông này rất thích đánh cờ - nói chung thường bạn giỏi cái gì thì sẽ thích làm cái đấy (chỉ có ngớ ngẩn mới đi thích làm thứ mình không giỏi), nhưng đánh cờ thì không ra được tiền, nghèo bỏ mẹ, nên ông này vào đời đi trade derivatives, vì cái món này đòi hỏi người ta phải giỏi toán. Trade futures với options một thời gian, ông này nảy ra ý định làm những thứ hay ho hơn, đó là một M&A fund, chính xác hơn gọi là LBO.
Thương vụ đầu tiên, vì còn ít vốn nên ông này gặp người trong gia đình, đề nghị
họ cùng góp vốn. Ý tưởng đầu tiên là mua một công ty bóng đèn phích nước, sau đó, đuổi management đi, cắt công ty thành các phần và lôi ra bán. Gia đình hoảng quá, bảo "Carl ạ, mày điên à, mày biết mẹ gì bóng đèn phích nước đâu, làm sao mày đi vào mua công ty bóng đèn phích nước." Thông thường các bạn biết đấy, trong một thương vụ, người bán có lợi thế thông tin, còn người mua thì bị bất lợi thông tin - đây là một điều được giới academia nghiên cứu khá kĩ. Kiểu như bạn bán cái xe hơi cũ, bạn biết xe có những trục trặc nhỏ, nhưng đôi khi bạn không thành thật liệt kê hết cho người mua, mà chỉ nêu ra những thứ không quan trọng lắm chả hạn. Thế mà đằng này, ông Icahn chả biết gì về bóng đèn, mà lại đi mua công ty bóng đèn!
Nhưng cuối cùng Icahn làm thế thật, đi mua công ty bóng đèn phích nước, cắt nó đi bán lại và lời một đống. Gia đình mới há cả mồm ra nhìn ông con, không ngờ thằng con làm được điều phi thường. Đó là khai sinh của LBO và của corporate raiders vào những năm 1980. Hình như không phải bóng đèn phích nước đâu, mà là một sản phẩm chết tiệt gì đấy ngớ ngẩn tương tự, bạn nào quan tâm có thể đọc quyển King Icahn, có nửa đầu rất hay.
Chỉnh sửa cuối:
