Tư Vấn Đầu Tư Một equity analyst mới loe ngoe vào Bất động sản (và tài sản khác)

[Keep trying be better]

Bác quả đúng dân tài chính, kiến thức uyên thâm quá. Mình đọc rất phục, người trẻ bây giờ giỏi thật.

Tuy nhiên những lý thuyết của bác có thể diễn giải dễ hiểu hơn nhiều trong thực tế. Chính xác hơn là mình thấy lý thuyết hóa và phức tạp hóa thực tế. Ví dụ tốc độ tăng giá đất là 5 lần sau 5 năm, rất đơn giản, bên TC cứ cố quy về biên lợi nhuận 35% để 'rối rắm' hóa thực tế. Biên lợi nhuận lại tính trên doanh số/ doanh thu (khoản tiền thu về), mà ko tính trên equity (khoản vốn bỏ ra), ko chính xác lắm.


Và người trẻ gặp thuận lợi nên có vẻ quá tự tin. Mức biên lợi nhuận 40% thực sự là mức trong mơ, nó đủ biến bác thành tỉ phú sau 10 năm. Thực tế ko thể chạy theo giấc mơ này đâu. Những năm vừa qua là những năm hỗn loạn của thị trường nhà đất (3 năm qua) và ck (2 năm qua). Nền KT chưa đủ trụ vững của VN sẽ sớm đối mặt với bão táp trên cả thị trường TC và Bđs.
Và nếu vẫn còn kha khá người đạt được biên lợi nhuận 40% trong vòng 2 năm tới, thì đảm bảo một chỉ tiêu quan trọng nhất là bát phở bác ăn sáng hàng ngày sẽ tăng ít nhất 50%. Nói cách khác, lạm phát sẽ quần thảo tơi tả, ko chỉ ảnh hưởng đến người nghèo.

Vài lời trao đổi với bác. Mong bác viết tiếp, rất hài hước, thú vị, kiến thức sâu, cá nhân tôi đánh giá cao người trẻ như bác.

 

[KimSon91]

Bác quả đúng dân tài chính, kiến thức uyên thâm quá. Mình đọc rất phục, người trẻ bây giờ giỏi thật.

Tuy nhiên những lý thuyết của bác có thể diễn giải dễ hiểu hơn nhiều trong thực tế. Chính xác hơn là mình thấy lý thuyết hóa và phức tạp hóa thực tế. Ví dụ tốc độ tăng giá đất là 5 lần sau 5 năm, rất đơn giản, bên TC cứ cố quy về biên lợi nhuận 35% để 'rối rắm' hóa thực tế. Biên lợi nhuận lại tính trên doanh số/ doanh thu (khoản tiền thu về), mà ko tính trên equity (khoản vốn bỏ ra), ko chính xác lắm.


Và người trẻ gặp thuận lợi nên có vẻ quá tự tin. Mức biên lợi nhuận 40% thực sự là mức trong mơ, nó đủ biến bác thành tỉ phú sau 10 năm. Thực tế ko thể chạy theo giấc mơ này đâu. Những năm vừa qua là những năm hỗn loạn của thị trường nhà đất (3 năm qua) và ck (2 năm qua). Nền KT chưa đủ trụ vững của VN sẽ sớm đối mặt với bão táp trên cả thị trường TC và Bđs.
Và nếu vẫn còn kha khá người đạt được biên lợi nhuận 40% trong vòng 2 năm tới, thì đảm bảo một chỉ tiêu quan trọng nhất là bát phở bác ăn sáng hàng ngày sẽ tăng ít nhất 50%. Nói cách khác, lạm phát sẽ quần thảo tơi tả, ko chỉ ảnh hưởng đến người nghèo.

Vài lời trao đổi với bác. Mong bác viết tiếp, rất hài hước, thú vị, kiến thức sâu, cá nhân tôi đánh giá cao người trẻ như bác.

Em thì em thấy là bát phở tăng 50% là tương lai gần rồi đấy bác. Ổ bánh mì em ăn mỗi buổi sáng bây giờ tăng từ 15k trước dịch lên 20k sau dịch đồng nghĩa là tăng 30% so với trước dịch rồi. Còn kiến thức tài chính và tư duy thì đúng là bác Thớt là người đáng ngưỡng mộ.

 

[TTlovebeer]

Về giá đất quá khứ vs tương lai thì bác cẩn thận nhé. Em cũng xuất thân là dân equity, lấy CFA cũng được hơn 10 năm. Nói chung lấy cho vui chứ ở VN thì áp dụng 10% thì ok, áp dụng trên 50% kiến thức thì chắc thất bại.

Em đọc sơ thấy bác đưa ra dẫn chứng về giá đất TML, quá khứ vs tương lại. Em có 1 chút comment sau:
1. Về dữ liệu data: em không biết bác lấy ở đâu, sample size thế nào, thời điểm lấy trong năm có tương đồng không, nhưng em theo TML rất sát từ 2016-2020 thì thấy mặt bằng giá trong bảng đưa ra không chính xác 100%. Nhất là chênh lệch tương quan giữa các vị trí các khu. Ví dụ, giá 35 năm 2017 của Villa Thủ Thiêm là cho đường nhỏ, còn giá 135 năm nay em thấy hiện tại cũng là Villa Thủ Thiêm, nhưng là vị trí tốt hơn.
2. Có 1 vấn đề quan trọng của bds, mà trong trường hợp này là khu TML (có 1 bác cũng nêu tương quan như growth vs value stock). Năm 2017-2020, TML là growth, bây giờ là value. Nên em nghĩ không growth về giá của TML trong 5 năm đến sẽ không cao, nhưng stable hơn. Năm 2017, TML giá =40-50% vs APAK, Thảo Điền. Năm 2020, giá chạm ngưỡng 70-80% (em nhớ rõ vì năm đó em quyết định out TML).cá biệt cuối năm 2020, giá TML tương đương APAK, Thảo Điền trong 3 tháng cuối năm khi công bố vị trí UBND TP TĐ. Thời điểm đó em all in vào Bình An và Thao Điền (giờ đã thu quả ngọt). Em nghĩ tiềm năng growth của TML giờ cón rất ít.
3. BDS có 1 vấn đề là thanh khoản. Khi đưa ra các mặt bằng giá, cũng nên có data về giao dịch (hoặc tệ lắm là về trend giá các tháng sau). Nguyên nhân: khu TML và 1 số khu có các đặc tính tương tự, thường xuyên bị over hay under value 1 cách quá mức, dẫn đến giao dịch rất khó khăn. Ví dụ, em có cảm giác năm 2016, giá TML rất thấp, đến mức có 1 thời gian rất khan hàng vị trí đẹp, giá undervalued nên người bán không mặn mà. Năm nay, TML nghe đâu không còn nhiều người hỏi mua như trước, nguyên nhân là mặt bằng đang quá cao so với intrisic value --> overvalued.

 

[TTlovebeer]

còn về vấn đề leveraged, mình hoàn toàn đồng ý với bác. Equity ở VN quá expensive, nên cho dù cost of debt là khá cao, nhưng không vay là sẽ không thể thành công. Mình vốn là 1 người conservative, 8 năm trước vay gọi là 1 ít, nhưng monthly payment cũng chiếm 20% thu nhập 2 vợ chồng, là mình lo quýnh quáng lên. Năm rồi ngồi với 1 người bạn, mình tâm sự lẽ ra mình phải vay nhiều hơn lúc đó, vì cơ bản dòng tiền mình ổn, không áp lực, hoàn toàn có thể vay thêm gấp 2-3 lần. Nguyên nhân là lạm phát VN cao, real interest rate mình phải trả rất thấp, có những thời điểm gần như là 0% real interest expense. Do đó, không leverage thì thật tiếc. Nếu mạnh dạng 10 năm trước, thì có khi giờ mình đã đạt được mục tiêu tài chính về hưu non.

 

[wormym]

còn về vấn đề leveraged, mình hoàn toàn đồng ý với bác. Equity ở VN quá expensive, nên cho dù cost of debt là khá cao, nhưng không vay là sẽ không thể thành công. Mình vốn là 1 người conservative, 8 năm trước vay gọi là 1 ít, nhưng monthly payment cũng chiếm 20% thu nhập 2 vợ chồng, là mình lo quýnh quáng lên. Năm rồi ngồi với 1 người bạn, mình tâm sự lẽ ra mình phải vay nhiều hơn lúc đó, vì cơ bản dòng tiền mình ổn, không áp lực, hoàn toàn có thể vay thêm gấp 2-3 lần. Nguyên nhân là lạm phát VN cao, real interest rate mình phải trả rất thấp, có những thời điểm gần như là 0% real interest expense. Do đó, không leverage thì thật tiếc. Nếu mạnh dạng 10 năm trước, thì có khi giờ mình đã đạt được mục tiêu tài chính về hưu non.

ngoài lề tí nếu dc anh có thể share thử nhé, định nghĩa của anh về hưu non là:
- tiền mặt để trong bank bao nhiêu ?
- fixed asset bao nhiêu ?
- hay mixed chúng với nhau theo 1 tỉ lệ nào đấy

 

[DigiVirtual]

OK, vậy là đã xác định sẽ bán mảnh đất ở khu Một để mua ở khu trên bằng đòn bẩy ngân hàng. Mà mua ở khu trên là khu nào? Khu Huy Hoàng nhà cao đến sáu, bảy tầng không thuộc đối tượng nhà tôi quan tâm. Tôi đâu có ý định xây văn phòng cho thuê đâu, còn để ở thì xây đến sáu bảy tầng làm gì không biết. Tiền vác đi xây nhà rồi cho thuê, hàng tháng hàng năm nhận được lợi tức cho thuê (rental yield) chết đói dăm ba phần trăm là một cách không thể tuyệt vời hơn để destroy value. Khu Thế kỷ hai mốt tôi không thích, vì tôi thích dọc bờ sông hơn là về phía Đồng Văn Cống. Khu Quang Trung hay Villa Thủ Thiêm thì không nằm trong lựa chọn được nữa, vì không có sổ không vay ngân hàng được. Thủ Thiêm Villa vẫn là khu đẹp nhất trong các khu này, hạ tầng vỉa hè, công viên nhìn đâu ra đấy, nếu có sổ chắc giá phải cao hơn giá hiện tại nhiều. Nhưng sổ không có thì cũng đành chịu.

Còn mỗi khu Phú Nhuận 1 và 2, hai khu này có sổ rồi, vay được ngân hàng. Khu này, trước đây tôi gọi là khu cỏ úa, vì nó toàn cỏ, cao hơn đầu người và đúng là úa thật

Nhưng nói "bán mảnh đất ở khu Một để mua ở khu trên bằng đòn bẩy ngân hàng" như vậy chưa đủ - phải nói là "tôi đã xác định sẽ bán" chứ vợ tôi thì chưa xác định gì cả, cô ấy lúc thì đồng ý, lúc lại chưa rõ ràng. Mà trong nhà thì tôi là quân lính, còn vợ tôi là chủ tướng, nên thật ra việc tôi xác định cái gì có quan trọng quái gì đâu, mấu chốt là phải được vợ phê duyệt chắc chắn.

Nói đến đây lại nhớ đến Trang hâm. Hừ, cô bạn yêu quý này tương ngay một nhận xét là khu Phú Nhuận này hạ tầng chán, hoang tàn tiêu điều lắm. Mà bạn bè thì dễ tin nhau, dễ gây ảnh hưởng cho nhau nên tôi không biết vợ tôi có bị tâm lý mà lắc đầu với khu Phú Nhuận này không.

Chẹp, nghĩ cũng chán. Bạn cứ nghĩ mà xem, khu này diện tích 7x18.5, hoặc 7.1x18.5, giá tiền quanh mức 17 tỷ. Bỏ ra 17 tỷ, sau lại bỏ ra thêm 5-7 tỷ nữa để xây nhà, thành ra mất hơn một triệu đô để có cái nhà, mà cả khu hoang tàn không có vỉa hè. Nghĩ chán lắm chứ.

Nhưng thôi, cũng chả sao. Cả đất nước này không có vỉa hè chứ riêng gì nhà mình. Đi loanh quanh một hồi quanh khu, đi tới đi lui để lựa chọn địa điểm lý tưởng. Tôi đã xem bản đồ, lần này ngó lên ngó xuống mua đất để ở chứ không phải hét heo (hedge) gì nữa, nên tôi xác định nó phải cách xa khu tập thể tương lai, tức là cái khu Hai Ba Bốn gì đấy. Nghe nói dân tình thích đất gần nhiều khu tập thể cho có traffic, làm tăng gía trị thương mại, nhưng nhà tôi đâu cần điều đấy. Nhà tôi càng ít traffic càng tốt - giá có tiền tôi sẽ mua quách một hòn đảo cho khỏi phải có hàng xóm, không cần traffic gì hết. Tức là miếng đất phải xa khỏi phía vòng xoay tương lai (Trương Văn Bang và Nguyễn Khoa Đăng), lên phía trên. Tốt hơn nữa là nó gần cái công viên chính Thạnh Mỹ Lợi, và tuyệt hơn nữa là nếu nó có cái công viên nhỏ gần nhà.

Lý tưởng nhất là nó bị đường đâm thẳng piu vào mặt, vì nghe nói đất đâm đường sẽ rẻ hơn đất bình thường. Giả sử miếng đất đâm đường rẻ hơn miếng bên cạnh độ 300 triệu, số tiền ba trăm triệu này nếu được tái đầu tư với lợi suất 40% một năm, sau 10 năm số tiền sinh ra sẽ bằng = 0.3*(1+.4)^10=8.7 tỷ. Thế đấy, tính ra cái cột điện, hay đâm đường giá trị gớm ghê chưa. Tất nhiên, chả gì bằng cứ giữ nguyên số tiền 17 tỷ, đi đầu tư với lợi suất 40%/năm, và tiếp tục ở nhờ nhà ông anh vợ phải đấm, nhưng rất tiếc trường hợp này đã được loại trừ

Tôi thích khu càng phía trên càng tốt, như thế có nghĩa là khu Phú Nhuận 1 phía trên hơn so với Phú Nhuận 2. Tôi chấm dãy I và dãy H của khu Phú Nhuận 1 hoặc 2, vì gần phía sông, gần công viên Thạnh Mỹ Lợi hơn. Các dãy D, E, etc. không nằm trong danh sách quan tâm. Tôi cẩn thận đi đi lại lại quanh khu Phú Nhuận 1, và 2, nhìn kĩ từng miếng một, xem miếng nào có bị lỗi tủ điện hố ga nào, ghi hết vào đấy. Việc tôi làm là lên danh sách các lô tiềm năng. Nói chung các miếng đất đều được môi giới tô vẽ mã lô (và số điện thoại của họ) trên mặt đất nên dễ tìm. Vừa đi vừa nhìn, vạch lá vạch hoa ra xem có tủ điện hố ga không. Nói thế này nghe đơn giản, nhưng thực tế là cái khu cỏ úa này cây dại um tùm, nên không bỏ sót cái hố ga, hay tủ điện nào cũng không phải việc dễ dàng lắm.

Tôi phải đi đi lại lại đường nội bộ trong dãy I-H của Phú Nhuận 1 đến hàng chục lượt. Khu này đã có nhiều nhà ở rồi, nuôi rất nhiều chó. Chó sủa inh ỏi. Có con láo toét còn chạy đuổi theo sau xe máy tôi, như định truy sát. Thành ra lần sau đi qua chỗ con chó đó tôi phải thủ sẵn viên gạch nhỏ trong tay, có gì có cái phòng thân! Nhưng cũng may, không có cuộc ác đấu nào giữa người với chó xảy ra.

Tôi ghi chép hết vào sổ tay như sau: Phú Nhuận 1, I4-I5 không cống, không tủ điện. Phú Nhuận 2 H7 không cống, không tủ điện. H6 cống, H8 nửa tủ điện, H9 nửa cống. H10 nửa cống, không tủ, nửa cột điện. H11 không cống không tủ điện.

Cho nên, một buổi cuối tuần trời quang đãng sáng sủa, tôi đưa vợ tôi xuống ngó khu Phú Nhuận kỹ lưỡng. Quân lính đi tiền trạm xong rồi, phần quan trọng là đưa chủ tướng đi phê duyệt. Nói chung là tôi phải chú ý sắc mặt của chủ tướng, nếu chủ tướng mà lắc thì đúng là chả biết đi đâu. Hưng Thịnh SMV không có người bán, Thế kỷ hai mốt không thích, Huy Hoàng không hợp, Thủ Thiêm Villa và Quang Trung không có sổ, còn mỗi Phú Nhuận - không chọn Phú Nhuận thì đúng là không mua ở đâu được thật. Tôi đưa đến từng lô ghi chú phía trên, giải thích là sao mình thích dãy H dãy I hơn. Nhưng may quá, vợ tôi dễ tính đột xuất, bình thường vợ tôi mà thấy cây cỏ um tùm hoang tàn là nghĩ ngay đến sâu bọ. Vợ tôi gật đầu "em đồng ý, anh đi hỏi môi giới đi."

******

Được thượng cấp phê duyệt, ngày 4/5/2021 tôi hỏi T, môi giới của tôi: "Này, em có lô nào ở Phú Nhuận 1 hướng Đông nào có cột điện và bị đâm đường không?" T hẹn tôi một buổi chiều, nên tôi lại xách cặp về sớm đi xem đất. Tôi vẫy tay với các đồng nghiệp "Chào các quý ngài, hẹn gặp lại ngày mai", và tôi cắp đít chuồn thẳng. T dẫn đi mấy lô I , H, cả E D gì đấy nữa. Các dẫy E, D không thuộc quan tâm của tôi, nhưng cứ đi cho biết mặt mũi đất cát xung quanh. Xem nào, theo như sổ sách ghi chép lại thì:

- I2 Phú Nhuận 1, 17.6 tỷ (140tr/sqm), gần như đối diện công viên nhỏ nên giá hơi cao tý.
- I11 Phú Nhuận 1, 130tr/sqm, 16.3 tỷ.
- E5 Phú Nhuận 1, 16.1 tỷ (126 tr/sqm)
- H7 Phú Nhuận 2, 17.7 tỷ (135tr/sqm), đối diện công viên nhỏ.
- I6-7 Phú Nhuận 2, xấp xỉ 130sqm, 16.2 tỷ (125tr/sqm).
- D24 Phú Nhuận 2, 16.4 tỷ (127tr/sqm).

Mấy miếng Phú Nhuận 1 diện tích là 7x18=126sqm, nên tính ra tiền nhỏ hơn xíu, còn một số lô Phú Nhuận 2 diện tích là 7.1x18.5=131.3sqm, nên tính tiền cũng đắt hơn vài trăm triệu.

Bạn môi giới bảo giữa Phú Nhuận 1 và Phú Nhuận 2 thì nên chọn Phú Nhuận 2, vì Phú Nhuận 1 có hai cái chùa. Đúng rồi, tôi không thích tiếng chuông chùa gõ mõ tụng kinh. Mà hơn nữa, lối Nguyễn Địa Lô và đường thông ra 103 TML không thông nhau, vẹo ra một khúc. Lẽ ra thẳng từ Nguyễn địa Lô xuống đường ven sông thì đẹp, nhưng ở Việt Nam có cái gì thẳng bao giờ, người Việt Nam đứng thẳng hơi khó, cái gì cũng phải vẹo đi một tí. Nên nhìn ra thì từ đường ven sông, đi qua Sử Hy Nhan tới Phú Nhuận 2 đẹp hơn.

Nên thôi, chấm Phú Nhuận 2. I6-7 thì hơi xuôi xuống phía dưới, gần khu tập thể tương lai, nên tôi không ưng lắm. D24 thì phía Tây nên không duyệt được.

Còn mỗi H7, đối diện công viên, đâm đường một xíu, có một nửa cột điện. Đi ra công viên chính cũng gần. Giá chào 17.7 tỷ (135tr/sqm) thì cao.

Tính sao đây? Lúc này là đầu tháng Năm 2021.

 

[panamera82]

Thật lôi cuốn

 

[TTlovebeer]

ngoài lề tí nếu dc anh có thể share thử nhé, định nghĩa của anh về hưu non là:
- tiền mặt để trong bank bao nhiêu ?
- fixed asset bao nhiêu ?
- hay mixed chúng với nhau theo 1 tỉ lệ nào đấy

Ngoài lề xíu, sorry bác thớt nhá.
Em thì có suy nghĩ hơi khác người, quan điểm của em về việc về hưu non là chi phí cơ hội. Chi phí cơ hội của em là 15%. Nghĩa là nếu em đi làm full time, thu nhập của em chỉ chiếm được 15% tổng thu nhập (tức là bao gồm chính mức thu nhập lương thưởng công việc, rồi thu nhập nghề tay trái, tay phải, thu nhập thụ động từ lãi ngân hàng, cổ tức chứng khoán, cho thuê BDS), thì việc đi làm full time sẽ có chi phí cơ hội cao hơn so với thu nhập mang lại. Khi đó em sẽ xem xét việc không đi làm nữa.
Vấn đề là thu nhập lương full time của em, đang ở mức mà tỉ lệ tăng hàng năm tuy chững lại khá nhiều, nhưng để quit job thì vẫn chưa ổn nên vẫn đi cày.

 

[tmci5z6@1]

em nghĩ anh chủ là 7x đời cuối, chứ gặp tay Hiếu là CFO bên DXG còn kêu là bạn trẻ (tay Hiếu sn 82)

 

[DigiVirtual]

Đã xác định được list những lô đất mà chúng tôi muốn mua - những lô này đều thuộc dẫy I và H của Phú Nhuận 1 và 2, vì nó gần phía bờ sông và công viên chính Thạnh Mỹ Lợi hơn. Ở Phú Nhuận 1, những lô nhìn vị trí đẹp, như đối diện công viên nhỏ, gần lối ra đường Nguyễn Văn Kỉnh hơn thì luôn bị lỗi gì đấy, cái thì bị hố ga, cái thì bị tủ điện. Lô I4-5 không hố ga tủ điện gì thì lại lùi vào trong, không gần công viên nữa. Vậy là phía trên của Phú Nhuận 1 không rõ ràng lô nào đẹp. Phía dưới của Phú Nhuận 1 thì vướng hai cái chùa, nên chúng tôi không thích.

Phú Nhuận 2 có lô H7 đúng ưa thích: không tủ điện, không hố ga, đối diện công viên và lại đâm đường tí xíu. Nếu bạn lần đầu tiên gặp ai thích mua lô đất bị đâm đường thì đừng ngạc nhiên, trên đời này có nhiều đứa bị dở hơi - hai đứa chúng tôi là hai ví dụ. Chúng tôi dở hơi vì một lý do: có lẽ lô đất bị đâm đường rẻ hơn miếng không bị. Đựơc cái hay là đúng cái lô chúng tôi cho vào list tìm kiếm lại đang ở trên thị trường (ie. đang được chào bán.) Cái giá 135tr/sqm, và tổng tiền 17.7 tỷ của H7 kể ra thì có dịu hơn tí so với lô I2 ở Phú Nhuận 1, cũng đối diện công viên, và có giá 140tr/sqm. Nhưng hình như I2 này cũng bị đâm đừơng một tí.

Giá 17.7 thì hơi cao. Hừm.

Phải check xem chúng tôi có bao tiền vậy. Chúng tôi sẽ chỉ dùng duy nhất lô đất ở Khu Một để đổi sang, phần còn lại đựơc tài trợ bằng tiền đi vay. Trước đây thì môi giới đã chào giá hộ người mua khoảng 11.3-11.4 tỷ, nhưng tôi không bán. Môi giới thông báo rằng các lô đất diện tích khoảng 100sqm (kiểu như 5.7x17.5) tại khu Một đang chào giá trong khoảng 11.4-11.6tỷ trên thị trường.

Lúc này là đầu tháng Năm. Đã hơn một tháng kể từ khi chúng tôi mua miếng đất này ở giá 10.8 tỷ. Giá mới khoảng đâu đó 11.3-11.4 tỷ (last bid, +5.5%) hoặc hơn một xíu vì thường giá bid của môi giới thấp hơn giá thực xíu. Vậy là khoản "hedging" của chúng tôi đã tăng giá đâu đó khoảng 500-600 triệu trong vòng một tháng. Có lẽ trong cùng thời gian, miếng đất K10 tại Thủ Thiêm Villa tăng từ giá 105tr/sqm lên giá chào mới 115tr/sqm (+9.5%) Chúng tôi xác định mua miếng đất để hedge, nhưng khi thực tế đập vào mặt, tôi có một cảm giác hơi khang khác. Biến động giá đất lừ đừ và chậm vãi chưởng, nó chỉ nhích lên từ từ. Đợt tăng thẳng đứng hồi tháng 9/2020 chắc là tương đối hy hữu.

Ở thị trường cổ phiếu mà tôi quen thuộc, tôi không bao giờ mua một cổ phiếu giá 10.8 để kì vọng hơn một tháng sau giá tăng lên 11.4 cả. Trong cùng thời gian tôi mua miếng đất, cổ phiếu Novaland tăng từ khoảng 90 lên 150 (+66%). So với những biến động giá mãnh liệt của (listed) equities, bất động sản chỉ là một thị trường ngủ gật. Mặc dù +5.5% (hay +9.5% với lô K ở Thủ Thiêm Villa) cho thời gian nắm giữ một tháng không phải là tệ, hình như giá đất nhích nhẹ mỗi lần như vậy, sau đó ngừng một thời gian, sau đó lại nhích nhẹ tầm như vậy lần kế tiếp. Giá đi lên theo mô hình ông lão tập dưỡng sinh.

Cảm giác của tôi lúc ấy như một con bạc đã xác định đã bỏ số tiền ra đánh thua thì thôi, nhưng đến khi thua hết tiền vẫn xót của ngẩn người ra vậy. (1)

******
Tôi chở vợ đến lô H7 mấy lần, nhìn đi nhìn lại trước khi đồng thuận quyết định. Nhìn đi nhìn lại các điểm mà chúng tôi thích ở nó: đối diện công viên, không tủ điện, không hố ga. Có tí đâm đường, nhưng nhà tôi không quan trọng chuyện này. Vợ tôi cũng rất thích miếng đất. Cô ấy đồng ý. Triển khai thôi.

Vợ tôi hỏi tôi rằng liệu khi hỏi mua miếng đất mới, có thể nhanh chóng bán được miếng cũ không? Vẫn còn tin tưởng rằng thanh khoản trên thị trường vẫn ở đó, tôi bảo vợ "thoải mái, em ạ."

Bạn môi giới T đồng ý nhận hoa hồng thấp hơn mức thông thường 1% mà người bán vẫn phải trả cho môi giới, vì tôi mới mua đất và chưa có lời nhiều. Ngoài lý do đó, tôi nghĩ còn một lý do khác. Môi giới nhận tiền hoa hồng, nên họ rất thích khách hàng active, điều này không chỉ đúng trong thị trường bất động sản mà cũng đúng trong các thị trường tài chính khác. So với một người mua một miếng đất và giữ rịt lấy nó trong ba năm trước khi bán lại thì một người cứ lướt đi lướt lại vài tháng một lần rõ ràng là tạo ra nhiều hoa hồng hơn cho môi giới.

T. bảo rằng thị trường có dấu hiệu chậm lại, và thường thì đổi đất sẽ dễ hơn trong môi trường này hơn là môi trường nóng. Giá cứ tăng liên tục thì sẽ rất khó nhảy từ miếng này sang miếng kia. Lúc này đọc báo tôi đã thấy các địa phương bắt đầu kiểm soát chặt hơn các giao dịch bất động sản, ví dụ tại Bảo Lộc Lâm Đồng.

Thôi, tiến hành thôi nhỉ. Nếu các miếng đất có diện tích khoảng 100sqm có giá chào trên thị trường khoảng 11.4-11.6 tỷ, và nhất là với lợi thế mặt tiền 7m của tôi làm nhiều người thích hơn, tôi cho rằng chọn mức giá thấp 11.4tỷ trong khoảng này cho dễ bán miếng đất ở khu Một. Một hai trăm triệu không quan trọng lắm, quan trọng nhất là xong việc nhanh lẹ. Tôi bảo T. bắt đầu kiếm khách ở mức này.

Về phần mua miếng đất Phú Nhuận, tôi hỏi ý kiến của T. liệu mình chào giá 130tr/sqm thì có khả năng giao dịch không? T. bảo "em nghĩ là làm được." Tôi bảo T. đi bid với người bán H7 ở giá 130trx131.3=17.069 tỷ.

Tôi hồi hộp xem người bán có đồng ý ở mức 130tr/sqm hay không. Tôi đang cố gắng thực hiện hai giao dịch bán và mua đồng thời.

******

T quay lại, bảo người bán không đồng ý. Bạn nói rằng cứ để thư thả cho người ta suy nghĩ, mình không cần phải vội quá, đất cũng đang chững lại rồi. Bạn môi giới T này nói giống như em môi giới ở Hưng Thịnh.

Người bán không đồng ý giá 130, vậy cứ để đấy chờ thôi.