Chủ đất ở cách lô đất cũng không xa. Chúng tôi đi dọc con đường cầu Thời Đại, quẹo phải ở Mai Chí Thọ, chạy thêm một đoạn là tới. Khu này hình như có tên là Văn Minh, là một cộng đồng (neighborhood) khá nhỏ hẹp ven Mai Chí Thọ và sát sông Giồng. Vì nó nhỏ quá, nhỏ hơn nhiều so với không gian rộng lớn ở Thạnh Mỹ Lợi, tôi không thích khu này. Chờ chúng tôi gần nhà chủ là một bạn môi giới khác nữa. Như vậy là ngoài bạn môi giới này, có một bạn môi giới khác là hai người - hình như một người làm môi giới cho bên mua, và một bạn môi giới cho bên bán.
Nhà chủ đất có mặt tiền 6x20, được thiết kế có hầm, và lối đi lên phòng khách kế bên. Mặt ngang 6m trông cũng đựơc, tạm đủ để thiết kế như vậy. Nhà chủ lắp một cái thang máy, làm tôi cũng nghĩ việc lắp thang này trong nhà là ý hay, tiện lợi cho việc quản lý hậu cần (supply chain) trong nhà. Tôi định bụng sau sẽ hỏi ông anh ở ngoài quê tôi, nhà ổng có cái biệt thự và cũng lắp thang máy, xem có gì đáng chú ý không. Tôi chưa bao giờ đi mua đất, nói gì đến xây nhà, nên nếu sau định làm cái gì cũng phải gom nhặt kiến thức từ đầu.
Tiếp chúng tôi là một chú cỡ ngoài 60 tuổi. Tôi cũng bắt đầu câu chuyện bằng mấy thứ ice breaking vớ vỉn, trời nhiều mây nhỉ, đất có nhiều giun không, hoa nào trồng đẹp đại khái toàn những thứ small talks như vậy. Nhưng có vẻ chú không quan tâm đến mấy chuyện vớ vỉn vô nghĩa của tôi lắm, chú kiệm lời hơn nhiều nên câu chuyện khô chắc cũng ngang ngói. Tôi nghĩ bụng "chán nhỉ, ông chủ nhà này tính tình ít nói." Nhưng thế càng hay, thế tập trung vào công tác cho đỡ phải lan man.
May quá, ngồi nói chuyện với ông chú một lúc thì cô chủ về. Khác hẳn ông chồng, cô rất nhiệt tình vui vẻ, tay vừa bị gãy vì tai nạn, làm tôi rất thương cảm cho cô. Chiếc tay bị gãy làm cô phải bó bột, nhưng vẫn không cản được tâm tình hòa nhã và thái độ vồn vã của cô, làm tôi thấy dễ chịu hơn nhiều. Cô chủ về tiếp quản nên chú chủ đất cáo từ đi lên nhà. Một lát sau thì con trai chủ đất cũng đi xuống.
Đại khái thì gia đình cũng không muốn bán đâu, muốn để xây lên cho thằng con trai thôi. Nhưng nhà đi xem tuổi tác thì thằng con lại không hợp hướng Đông, nó cần phải có hướng Tây cơ. Kì cục thật, cái hướng nóng bỏ mẹ đấy thì lại hợp. Nhưng thôi, mỗi người mỗi kiểu, thế nó mới thành thế giới. Vì thế nhà cô mới bán đi, để đổi sang một lô khác, đại khái là một dự án chết tiệt nào đấy của Novaland, cái nhà 5x20. Cô chủ bẩu là nhà định mua 5x20 không đẹp bằng lô 7x14 đâu. Tôi mới bình luận rằng mặt ngang 7 thì đẹp rồi, nhưng bề sâu 14m thì hơi ngắn quá. Ngó nghiêng thì bề sâu của miếng đất chỉ tới cái thang máy nhà cô đang ở, chẹp. Giá nó dài ra thêm vài mét đến cái bếp nhà cô thì đẹp. Chẹp.
Đại khái câu chuyện nọ kia là cô đang thương lượng đựơc miếng đất, hay nhà thô rồi chả biết, diện tích 5x20 trong một dự án Novaland nào đấy, nên mới cần bán gấp. Cô cũng lưỡng lự giá tôi trả lắm, nhưng cô bạn tư vấn bảo thôi hơn thiệt một xíu không quan trọng, quan trọng là phải đựơc việc nên cô mới đồng ý bán cho tôi. Cô ngắm được miếng đất vừa ý rồi, nên cần tiền của tôi để đi đặt cọc cho người ta.
Thôi, vào việc chính thôi. Cô chủ đưa cho tập hồ sơ đất cát. Đại khái tôi cứ chia tạm thành hai loại. Thứ nhất là về nhân thân, gồm có chứng minh nhân dân, hộ khẩu, rồi đăng kí kết hôn, vân vân các loại. Thứ hai là giấy tờ liên quan đến đất, gồm có sổ đỏ, thông báo thuế trước bạ, và hình như là giấy nộp tiền thuế thu nhập cá nhân và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nữa.
Tôi so tới so lui xem số giấy tờ có dẫn chiếu đúng vào với nhau không. Đúng lúc đó, khoảng 9 giờ 9 rưỡi tối thì vợ tôi gọi điện, bẩu là đã xong công việc và cần tôi gửi địa chỉ để đi tới. A, tốt quá, cô vợ ngốc của tôi chuẩn bị đến. Có vợ đến cùng phấn chấn hẳn, vì lũ trẻ con chúng tôi thích làm mọi thứ tíu tít cùng nhau. Loay hoay tìm cách gửi địa chỉ ghim qua google map một hồi thì vợ tôi cũng tới, có vợ bên cạnh vui thật.
Cô khen "úi xời vợ chồng trẻ mà giỏi thế, đã mua đựơc đất ở Quận 2." Tôi phải lúng búng trả lời "là khó khăn lắm, có gia đình hỗ trợ nên mới được thế." Thât ra có ai hỗ trợ gì đâu, tiền mình mình mua. Bây giờ nhìn lại thấy đừng nói là đựơc hỗ trợ gì hết, cứ giả bộ là khó khăn vật lộn lắm, có gì còn dễ bề mặc cả.
Giấy tờ có vẻ ổn thỏa. Thế còn chuyện tiền nong. Tôi muốn nhà chủ ra lộc cho tẹo lấy may. Đại khái tập quán nó thế, tôi biết quái gì, khi mua thì bạn môi giới tư vấn như vậy. Cô chủ bảo "ra lộc gì", và đồng ý ra lộc cho tôi 1 triệu. Hừm, số 1 chả đẹp gì cả, nên bạn môi giới đồng ý lấy từ phần của mình bù thêm vào cho thành con số 8 triệu cho đẹp. Thật ra tôi cũng chả quan trọng gì vài triệu, nhưng một là tập quán nó thế, hai là có con số 8 cũng hay hay, mặc dù, again, đúng là với tôi cũng chả quan trọng lắm.
Vì được bớt 1 triệu, nên chúng tôi đặt cọc 799 triệu, còn 10 tỷ hẹn sẽ trả tiền mặt vào một tuần sau đó, ngày 1/4/2021, khi hai bên đi công chứng. Có vẻ tiến trình thanh toán như tôi là rất nhanh, lại tiền mặt luôn, nên cô chủ có vẻ rất vui vẻ. Về sau tôi mới thấy, trả tiền như thế đúng là nhanh thật.
******
Tiến trình nói chuyện có vẻ đang thuận lợi thì có sự cố. Bỗng nhiên hai bạn môi giới và cô chủ nói chuyện với nhau về chuyện tiền môi giới. Tất nhiên, tiền môi giới không thuộc nghĩa vụ của chúng tôi, nên vợ chồng tôi không để ý. Đó là chuyện nội bộ giữa chủ nhà và môi giới. Nhưng không, có vẻ là nếu không đồng ý đựơc về tiền môi giới thì không thể tiến hành giao dịch này, điều này làm nhà tôi ớ người ra. Ặc, gì mà kì cục vậy?
Đại khái hai bạn môi giới không thể nhất trí được tiền môi giới đựơc hưởng giữa hai người, vì còn liên quan đến một người thứ ba nào đó. Câu chuyện trao đổi giữa mấy môi giới vừa có tốc độ nhanh, vừa không phải là người trong cuộc, không biết ngọn ngành nên tôi chịu, không thể hiểu điều gì đang diễn ra.
Về sau tôi mới connect the dots để hiểu hóa ra là như vầy. Cô chủ là người hiền lành, điềm đạm, chứ không phải dân kinh doanh lọc lõi gì, như chúng tôi vậy. Tiền nong thật ra cô cũng không có nhiều lắm. Nghe thoáng qua nói chuyện giữa cô và bạn môi giới của cô (bên bán) thì hồi trước miếng đất này mua giá đâu đó độ 7-8 tỷ gì đó. Vì không dư dả gì và còn cần phải dự trù mọi việc để mua miếng đất của Novaland, cô muốn giảm tiền môi giới đi một xíu. Cô có một người trong gia đình, cũng thỉnh thoảng làm nghề tay trái là chỉ trỏ đất cát, tạm gọi là môi giới không chuyên nghiệp, nên nhờ cô bạn này đứng ra giới thiệu miếng đất mà tôi đang định mua cho môi giới. Theo thông lệ của ngành môi giới, cô bạn không chuyên này cũng được hưởng tiền hoa hồng, nên bây giờ khoản phí môi giới 1% này sẽ đựơc chia ra. Do là người cùng gia đình, sui gia gì đó với nhau, nên thật ra cô bạn môi giới không chuyên sẽ trả lại tiền cho cô chủ, coi như để bớt tiền môi giới đi.
******
Tôi biết, nếu căn nhà 10 tỷ, tiền môi giới là 100 triệu, cũng lớn lắm chứ bộ. Ngành môi giới bất động sản là một ngành tốn nhiều công sức labor, đòi hỏi nhiều commnunication, có nhiều bước không thể standardize được nên thật ra không dễ để scale up lên, không thực sự hiệu quả. Một trăm miếng đất, chả có miếng nào giống miếng nào. Miếng thì đầu thừa, miếng đuôi thẹo, miếng dính cống, miếng tủ điện. Chủ nhà với người mua cũng lệch nhau. Ông chủ nhà thì răng hô, người đi mua thì mồm thối, hai thể loại răng hô mồm thối cứ lệch nhau chan chát. Thị trường bất động sản ấm thì không sao, thị trường bình bình có khi cả tháng môi giới chả khớp đựơc lô nào. Vì hiệu quả kém như vậy nên chi phí cao. Cái ngành giao dịch cổ cánh chết tiệt mà tôi làm, mọi quy trình được chuẩn hóa hết, một tỉ cổ phiếu cái nào cũng như cái nào, được điện tử hóa, scalability cao nên chi phí thấp hơn nhiều, phí giao dịch chỉ có 0.1%. Người mua và người bán hoàn toàn là vô danh với nhau. Đấy là ở Việt Nam lởm khởm hiệu quả kém vì trình độ công nghệ thuộc loại lìu tìu, và vì việc ngành rất phân mảnh (có đâu đấy khoảng 100 công ty chứng khoán cạnh tranh với nhau), chứ tôi nghĩ ở những thị trường được consolidated hơn thì chi phí còn thấp hơn nhiều. (1) So sánh như thế để thấy đặc thù của những ngành khác nhau thì chi phí giao dịch có thể khác nhau như thế nào, chủ yếu đến từ khác biệt của tính efficiency (từ khả năng standardization), scalability.
Hồi trước trong một analyst meeting, tôi gặp bạn trẻ Hiếu là CFO của Đất Xanh (DXG:HSX) bình luận về triển vọng thị trường. Bạn trẻ nói rằng thị trường sơ cấp mỗi năm có khoảng vài chục nghìn căn hộ (units) - ngôn ngữ của hội bất động sản chết tiệt này hay gọi là "sản phẩm". Trước năm 2018 số lượng thì nhiều, nhưng từ 2018 lò lú làm số lượng "sản phẩm" giảm hẳn (2). Bạn cho rằng thị trường sơ cấp bé hơn nhiều so với thị trường thứ cấp, và nếu áp dụng đựơc kỹ thuật (kiểu như 3D visualization etc) vào thì giảm được chi phí giao dịch và vận hành trên thị trường thứ cấp này, mới có tiềm năng tăng trưởng. Hồi đó tôi biết mẹ gì về đất cát đâu, nghe logic thì có vẻ hợp lý, nó hót thế nào thì tin thế, cũng buy-in mảng môi giới cho phần bất động sản thứ cấp thật. Bây giờ thử giao dịch một lô đất cát ở đời thật tôi mới nghĩ có mà làm đựơc cứt.
******
Đại khái điều đang tranh cãi là cô bạn của cô chủ sẽ đựơc nhận 1/2 của tiền môi giới, và 1/2 còn lại thì hai bạn môi giới giữa bên mua và bên bán chia đôi, hay mỗi người được 1/3. Vì chưa thỏa thuận được, nên cô chủ không biết chính xác đựơc số tiền môi giới đựơc bớt là bao nhiêu, nên vì thế phải tạm hoãn nói chuyện với tôi đã, để mấy bên môi giới giải quyết với nhau trước. Nếu thỏa thuận giữa các bạn môi giới mà không xong, thì có thể giao dịch với tôi cũng không thành.
Chẹp, lại còn thế nữa.
Chú thích:
1. Một số startup mới như Robinhood, hiện phục vụ khoảng 20 triệu khách hàng, thu phí giao dịch 0% với khách hàng. Tất nhiên nó có business model hoàn toàn khác với các công ty môi giới kiểu cũ tại một nước lạc hậu như Việt Nam - nhưng điều này phần nào cho thấy nó có thể hoạt động hiệu quả với chi phí thấp trên quy mô lớn như thế nào.
2. Nếu bạn có điều kiện nghiên cứu về thị trường vốn cổ phần, bạn thử nhìn doanh số của các công ty bất động sản trong giai đoạn 2017-2020. Bạn sẽ thấy không nhiều công ty có được tăng trưởng đều đặn trong giai đoạn này. Các công ty như Novaland, Nam Long có ít nhất hai năm tăng trưởng âm. NVL thường xuyên bị nghi ngờ về khả năng duy trì dòng tiền, và nhiều lo ngại rằng công ty này có thể bị default. Ngoại lệ rõ nhất có lẽ là Vinhomes (VHM:HSX), có lẽ một phần do khả năng "policy arbitrage" ngoại hạng của công ty này.
