Bàn về Định giá tài sản (1)
Miếng đất Thủ Thiêm Villa trong tháng 8/2020 giá khoảng 70-80 triệu một mét. Đến tháng 3/2021, miếng đất này tăng lên khoảng 105 triệu một mét, tương đương mức tăng giá khoảng 40%. Trong thời gian này, thông tin mới được phản ánh vào giá là việc Thủ Đức được lên thành phố.
Bằng cách nào thị trường định giá đựơc miếng đất có giá 70-80 triệu, và với thông tin mới nó xứng đáng 105 triệu? Công việc chính của tôi là định giá các tài sản tài chính (financial assets), mà các loại tài sản này dĩ nhiên là khác với một tài sản tương đối thực như bất động sản (real assets). Dĩ nhiên là trong mảng bất động sản tôi chỉ là tay mơ. Nhưng tất nhiên, như các con ngựa non vốn dĩ hay háu đá, một tay phân toét viên có trình độ tay nghề non nớt thì nhìn đâu cũng thấy nhu cầu phải định giá. Giống y như bạn đưa cho đứa trẻ con một cái búa, nó sẽ nhìn cả thế giới này là đinh, đi đâu cũng đập bụp bụp. Thế thì định giá bất động sản như thế nào?
Bài viết này tìm tòi khía cạnh kỹ thuật của việc định giá tài sản. Với đa số mọi người, nó là dài dòng, khô khan và thậm chí là thiếu thực tiễn, không có giá trị gì. Tôi nghĩ nếu các bác quan tâm đến câu chuyện tìm mua đất của tôi thì không cần đọc làm gì. Nói tóm lại cho nó ngắn cho các bác đỡ phải đọc, sau khi lần mò các phương thức, tôi không rút ra một kết luận khả dĩ nào về giá trị của bất động sản. Thậm chí tôi còn đưa ra một kết luận rằng có lẽ tôi không nên đầu toi bất động sản!
Có thể coi những lập luận của tôi không mấy giá trị thực tế (cho các bác), và trong nhiều trường hợp, tốt nhất chỉ có thể được coi như của một thanh niên trẻ đang thủ dâm trí tuệ (intellectual masturbation.)
View attachment 2504517
******
Khởi nguồn của lý thuyết tài chính hiện đại được thiết lập vào năm 600 trước công nguyên, tức là trước đây khoảng 2700 năm, bởi một người đàn ông có tên là Aesop. Anh ta nói rằng "một con chim trong tay bằng hai con chim trong bụi rậm." Để từ bỏ một thứ hiện hữu chắc chắn trong hiện tại, bạn phải đòi hỏi bằng một số lượng lớn hơn (nhưng không chắc chắn) trong tương lai. Mặc dù nghe hiển nhiên và không có gì đặc biệt, nguyên lý này là nền tảng cho hầu như toàn bộ hệ thống tài chính, trong đó có ngân hàng, bảo hiểm, và các loại hình quản lý tài sản khác.
Để cho dễ thủ dâm, chúng ta hãy nhân số lượng lên đơn vị mười. Mười con chim trong tay bằng hai mươi con chim trong bụi rậm. Nếu chúng ta có trong tay mười con chim, và một người tiếp cận chúng ta đề nghị đưa cho anh ta mười con chim đó, và đổi lại chúng ta nhận cái bụi rậm. Giả sử chi phí giao dịch bẳng không và bụi rậm không phục vụ cho mục đích gì ngoài việc có thể bắt được chim, giao dịch này ở fair value, do đó hầu như chả đem lại ích lợi gì. Nhưng giả sử người đàn ông này hớt hải đến với chúng ta đề nghị đổi cái bụi rậm và chỉ cần tám con chim thôi vì vợ ông ấy ốm quá, cần đựơc ăn cháo chim ngay lập tức - điều gì sẽ xảy ra? Chúng ta lập tức giao dịch với người đàn ông vì đó là một giao dịch có lợi.
Trong trường hợp này, người đàn ông bán cái bụi rậm của ông ta thấp hơn giá trị hợp lý (fair value.) Chúng ta, ngựơc lại, bán lũ chim ở mức giá cao hơn giá trị hợp lý của chúng. Chúng ta có thể giữ cái bụi rậm, vì biết rằng nó tương đương với mười con chim. Nếu chúng ta là một nhà giao dịch arbitrageur, chúng ta có thể có một lợi nhuận phi rủi ro bằng cách thực hiện hai giao dịch đồng thời: đổi tám con chim lấy cái bụi rậm của anh ta và cũng đồng thời bán luôn cái bụi rậm lấy mười con chim. Khi đó, chúng ta trung hòa rủi ro, và lời ra được hai con. Nếu càng ngày có càng nhiều những người đàn ông hớt hải nọ, giá thị trường sẽ chuyển dịch xuống một cân bằng mới, thấp hơn mức mười con chim ăn cái bụi rậm.
******
Để đẩy khả năng thủ dâm trí tuệ của chúng ta thêm chút xíu nữa, điều gì sẽ xảy ra khi mặc dù mọi người đều nghĩ một bụi rậm tương đương mười con chim, nhưng bằng sự thông tuệ hiếm có, chúng ta biết rằng trong bụi rậm này có một loại cây đặc biệt, một cái cây cờ-lu-tơ-óec, loại cây này vốn được chim rất thích, nên có lẽ bụi rậm này phải có đến hai mươi lăm con chim?
Thêm một trường hợp khác, thay vì có thể bắt được hai mươi con chim trong một bụi rậm, do năng lực khác nhau, nên người thì bắt được hai mươi lăm con, người thì bắt đựơc mươi mười lăm con, có người lại chả bắt được con nào? Vận hành một tài sản liên quan đến năng lực execution của mỗi người. Do khả năng vận hành khác nhau, nên cách nhìn của họ đối với cái bụi rậm khác nhau. Thị trường là tổng hòa của các cách nhìn khác nhau này, nên thay vì có mức giá tuyệt đối là một cái bụi rậm bằng hai mươi con chim, thị trường sẽ xoay quanh một khoảng giá trị nào đó, ví dụ từ mười tám đến hai mươi hai con chim ăn một cái bụi rậm.
Nghe hơi buồn cười, nhưng kì thực ngành tài chính đang nuôi sống một lượng đáng kể những phân toét viên có nhiệm vụ là đi phân tích bụi rậm để tìm ra các cây cờ-lu-tơ-óec như vậy. Mỗi năm trên thế giới, có nhiều tỷ USD được trả cho các phân toét viên bụi rậm như vậy, trong đó có tôi.
Rồi giá của cái bụi rậm còn bị chi phối bởi những nhân tố khác nữa, ngoài việc khả năng bắt được chim từ trong bụi rậm. Bỗng nhiên giá tăng, cái bụi rậm đổi đựơc mười hai con chim. Rồi mười lăm con chim. Vì giá cứ tăng lên cùng ngày, nên ai cũng sốt ruột, và bạn cũng cuống cuồng không chịu nổi. Bạn nhẩy vào ở giá mười lăm con chim, hi vọng bán đựơc với giá hai mươi con chim. Vì các lý do mơ hồ khác nhau, ví dụ càng ngày càng ít bụi rậm hơn, hay vì với công nghệ chụp lưới mới, có thể bắt nhiều chim hơn ở mỗi bụi rậm. Cứ thế người ta mua bụi rậm ở giá cao hơn, hi vọng bán giá cao hơn cho một anh chàng đến còn chậm chân hơn. Đến một lúc nào đó, kể cả với công nghệ mới, bạn chỉ có thể bắt được khoảng đâu đấy khoảng hai mươi lăm con chim trong bụi rậm, nhưng giá bụi rậm trên thị trường bây giờ đã là ba mươi con chim. Tốt nhất là bạn bán quách bụi rậm, để nhường cái việc nhiễu sự là phải bắt chim cho những người khác. Điều này thường đựơc gọi là "The greater/slower Fool" theory, và quái quỷ thay lại rất hay xảy ra trên các thị trường tài sản. (* và **)
(* Đừng tưởng tôi nói phét về chuyện này. Đó chính xác là những gì đang diễn ra trên thị trường trái phiếu châu Âu, có dung lượng cỡ vài nghìn tỷ đô. Những người châu Âu, vốn nổi tiếng là không được thông minh cho lắm, đang mua cái bụi rậm với giá ba mươi con chim để sau này phải nhọc công mà chỉ bắt lại được hai mươi lăm con.
** Nếu sau này bạn có gửi con cái ra nước ngoài học về nghề phân toét bụi rậm, tốt nhất đừng gửi chúng sang châu Âu, nơi đầy rẫy những người vốn cứ tưởng mình là cao quý nhưng thực ra lại tương đối hạn chế trí thông minh. Nó học xong về nước lại đòi mua cái bụi rậm ở giá ba mươi con chim thì bỏ mẹ.)
******
