Túm lại ở thì vẫn chen nhau vào trung tâm cả thôi! Trên thế giới nhà trung tâm luôn có giá là vì vậy.
Chúng tôi khá thích lô C24 vì mặt tiền 7m, nhưng người bán đã chuồn mất. Vậy thôi, đi tìm miếng khác ở đây vậy. Chúng tôi gọi lại những bạn môi giới đã đưa chúng tôi đi xem Thủ Thiêm Villa và Phú Nhuận, xem họ có những lựa chọn nào khác tại khu 1.
Bạn môi giới Lê Hải trẻ tuổi, có trang web rất dễ coi, hồ hởi đưa vợ chồng tôi đi quanh một vòng, quên phéng mất khi dẫn tôi đi thăm Thủ Thiêm Villa trước đó đã nói với tôi về khu 1: "Ở trên này mới đẳng cấp chứ ở dưới khu 1 không đẳng cấp bằng đâu anh chị." Thôi không sao, hai vợ chồng chúng tôi đều trẻ, chưa có đẳng cấp được. Thật buồn phiền. Chúng tôi gọi thêm cả bạn môi giới Bình nữa.
Sau khi hỏi các bạn môi giới, tôi cẩn thận lên một file excel xây dựng data tử tế lại để track cho dễ. Tổng hợp lại thì Khu 1 Thạnh Mỹ Lợi có các lựa chọn: 5x20 (100sqm), 5.7x17.5(99.75sqm), 6x26 (156sqm, dãy Y), 7x14 (98 sqm, dãy C), 8x17.5 (140sqm, dãy J hoặc K). Khu 1 này được xây một trệt, hai lầu rưỡi, chừa trước 3m, chừa sau 2m.
5x20 có mặt tiền nhỏ quá. Ở thế quái nào được mặt tiền 5m. Sài Gòn rộng rãi, sao phải ở chỗ chật chội nhung nhúc như người Hà Nội. Trước đây chúng tôi ngắm lô cũng 5x20 ở Hưng Thịnh, nhưng đó là vì giá tiền ở đó cao hơn và cũng ít lựa chọn hơn. Còn ở Khu 1 này, lựa chọn nhiều hơn, giá rẻ hơn, nên có thể kén chọn được tí xíu. Chúng tôi loại mặt tiền 5 mét ra khỏi danh sách. 5.7x17.5 thì đựơc hơn. Khi đi quanh quẩn tham khảo ngôi nhà đã xây có mặt tiền 5.7m, tôi thấy cũng không đến nỗi quá tệ. Vào độ giữa tới cuối tháng 3/2021, trên thị trường loại 5.7x17.5m có các lô D38, giá độ 10 tỷ (khoảng 100 triệu/sqm), F47 giá 107tr/sqm, độ xấp xỉ 10.7 tỷ. Hai lô sát nhau E29, E30 của cùng một chủ, oái ăm thay lại muốn bán luôn cả cặp, giá cũng rao ở 107 tr/sqm, tức là xấp xỉ 10.7 tỷ. Tuy nhiên, hơi lạ là mỗi môi giới lại đưa ra giá hơi khác nhau xíu. Cũng lô kép E29, E30 này chị Lê bẩu tôi giá 10.5 tỷ là người ta bán.
Nhưng có một điều mới mẻ mà chúng tôi nhận ra. Lô đất ở Phú Nhuận 4 có một cái hố ga trước cửa. Không có thì tốt hơn, đầu tiên tôi nghĩ chắc hố ga thì cũng chỉ có nước mưa chảy vào thôi chứ gì mà ghê gớm. Hóa ra không nên, hố ga gần nhà thì nhiều khi hôi rình, thối inh. Ở Bách Hóa Xanh khu APAK mà tôi hay đi mua mấy thứ lặt vặt, cái hố ga đầy mùi gián hôi khủng khiếp. Cho nên chúng tôi bụng bảo dạ là phải tránh mấy cái hố ga ra. Nhưng hóa ra còn những thứ khác. Tủ điện. Sài gòn đi đường dây điện ngầm nên tủ điện là nơi để đấu nối điện từ các hộ gia đình. Tủ điện là một phần cơ sở hạ tầng phải có. Nhưng có vẻ cũng không hay lắm nếu có cái tủ điện trước cửa, trời mưa trẻ con chạy ra sờ mó, giật tung một cái thì toi. Đấy là tôi nghĩ thế, tôi cũng chả biết có xảy ra không.
Khi tìm hiểu thêm, hóa ra có những thứ khác mà người mua coi là một lỗi. Nào là lỗi đâm đường. Quái nhỉ, có cái đường chạy thẳng vào nhà mình trừ việc rủi ro có một thanh niên trẻ say rượu đi đâm xuỳnh vào khi nhà đang ăn cơm trước cửa làm hai vợ chồng đi bệnh viện, thì cũng chả có gì ghê gớm. Nhưng niềm tin thông thường là không nên có nhà bị đâm đường. Nào là cột điện trước nhà, không hiểu nó là lỗi phong thủy sao đó. Nhà đang làm ăn mà bị cái cột điện chắn trước cửa, cản hết thiên địa linh khí vào nhà thì bạn biết rồi đấy, làm sao mà làm ăn đựơc. Tóm lại chỉ có dở hơi mới có cột điện trước nhà. Rồi đâm hông. Nhà mình mà bị nhà khác nó đâm vào hông mình thì sao mình sống nổi. Thử tưởng tượng xem, mình bị thằng khác chọc vào hông, chịu đựơc không?
Thế đấy, hóa ra có rất nhiều thứ phải kiêng kị. Chúng tôi như đựơc mở mắt ra. Thế mà chúng tôi suýt nữa mua phải miếng C24 bị đâm hông, thật đúng là hai vợ chồng trẻ ngây thơ chả biết gì.
Nhưng tất nhiên, hạ tầng kĩ thuật của cả khu phải có đường, phải có đèn chiếu sáng, phải có đường điện đi ngầm, phải có hố ga dẫn nước mưa (và các loại nước khác). Không có thì khu dân cư hoạt động thế chó nào được? Thế cho nên miếng thì cột điện, cột đèn. Miếng thì đâm đường, miếng thì hố ga, miếng thì tủ điện. Tránh thế quái nào được. Hiếm khi nào có miếng tránh được tất cả các điều trên.
Biết thế, nhưng chúng tôi không thích hôi hám, nên hố ga là không đựơc. Tủ điện có vẻ hơi rủi ro, dù nhận định này của chúng tôi không được xác thực lắm, nhưng chúng tôi cũng tốt nhất là tránh. Đâm đường hay cột điện thì đựơc, với nhà tôi thì chả sao. Có cột điện cạnh nhà càng sáng. Đâm đường lại càng hay, thoáng nhà chứ lị. Trong khu dân cư có thằng điên nào phóng nhanh vựơt ẩu mà đâm sầm vào cửa nhà mình chết bất đắc kì tử đâu mà sợ.
******
Với những kiến thức mới này, hóa ra lô F47 vướng một nửa tủ điện. Không thích lắm nhỉ. E29 vướng nửa tủ điện, còn E30 thì lại vướng nửa hố ga. D38 thì chả vướng gì, nhưng nó lại gần cái chùa. Khi tôi tới xem lúc chiều muộn thì chả có ma nào, nên không nghe thấy tiếng chuông chùa, tiếng tụng kinh gõ mõ gì cả. Ở đây nhân tiện đang nói là "chả có ma nào", nghe các cụ nói là không nên ở gần chùa, nhiều oan hồn. Kinh thật. Chúng tôi không thích oan hồn lắm, nhưng cũng chả tin gì ghê gớm. Nhưng tiếng tụng kinh gõ mõ thì không thích tí nào hết. Đang ngủ mà lại nghe tiếng gõ mõ tưng tưng rồi tiếng "úm ba la xì bùa", "úm ba la xì bùa" thì ai chịu nổi.
Thêm một điều nữa, vợ tôi không thích ở gần chỗ kinh doanh đông đúc. Thường gần những chỗ này giá bất động sản cao (vì đơn giản thôi, bụi rậm chỗ này phải lòi ra đựơc ba mươi con chim). Nhưng chúng tôi có cần kinh doanh buôn bán gì đâu, càng yên tĩnh, càng vắng lặng chúng tôi càng thích. Cho nên có mấy lô G ở gần chợ Thạnh Mỹ Lợi vợ tôi cũng gạch tên luôn.
Ở đây cũng phải kể thêm, vợ tôi bận bịu công việc hơn tôi nhiều. Tôi thế quái nào công việc lại dễ thở hơn. Trời Sài Gòn cứ tầm 6h30 là tối, nhìn không rõ nữa. Hôm nào hẹn với môi giới đi xem đất, cứ tầm 5h là tôi phải chào tạm biệt các bạn ở văn phòng, hẹn gặp lại ngày mai, chúc buổi tối vui vẻ nhé, thế rồi tôi chuồn về. Từ 5 giờ chiều bắt Grab về nhà, cất đồ đạc, rồi phi xe sang Thạnh Mỹ Lợi thì tầm độ 6h kém. Công việc tôi giai đoạn này cũng trễ nải thật, nhưng biết làm thế quái nào được. Tôi phải lo công việc của gia đình, còn vợ tôi cứ tiếp tục lo sự nghiệp vậy. Mà có phải có một môi giới đâu, tôi lại trót liên lạc với khá nhiều realtors, nên nhiều khi họ đưa đi trùng những lô đất đã xem, tôi cũng không đành nói thật là đã xem với bạn môi giới khác rồi, không muốn đi xem lại. Vì thế nên đâm ra cũng mất thời gian hơn mức cần thiết.
Nhiều khi tôi sang xem trước khi trời còn sáng. Đến tối tôi lại đưa vợ tôi sang xem sau. Nhiều khi tôi cũng ý nhị biết vợ tôi sau ngày làm việc dài rồi đi xem đất buổi tối dễ bị cảm giác mệt mỏi, lại tối tăm chạng vạng tạo ra ấn tượng không tốt. Nhưng đi buổi tối cũng có cái hay, nó cho những quan sát mà bình thường ban ngày không thấy đựơc. Ví dụ độ tăm tối của khu ra sao, có sáng sủa không, có tạo cảm giác an ninh không. Tôi cứ chào hỏi người dân đang ở đấy, hỏi xem an ninh thế nào. Quanh lô D38 an ninh cũng tốt thôi, chả mất trộm gì, ngoài việc có bị thằng trộm nó khuân đi mất chậu cây cảnh.
******
Còn một điều tôi phải học về bất động sản, đó là tính thanh khoản (liquidity). Tôi bắt đầu quen với diễn đàn otosaigon, nên có thỉnh thoảng thấy một số bác nhắc đến thanh khoản. Một số diễn đạt thường gặp, như là "miếng đất của tôi ở chỗ A thanh khoản hơn miếng ở chỗ B". Theo ngôn ngữ này, thanh khoản trong bất động sản là việc dễ bán một lô đất khi cần thiết, và nếu lô nào có đặc tính này thì thường giá cao hơn so với lô không có đặc tính ấy.
Một trong những điều đầu tiên làm tôi ngẩn tò te khi tìm đất ở Thạnh Mỹ Lợi, đó là sự sẵn có (availability) của các lô đất. Đúng là tầm tiền của tôi không ở mức mua được miếng 17-18 tỷ cho miếng 8x20 nhỏ nhất của Thủ Thiêm Villa, hay ở Phú Nhuận 1-2. Nhưng một điều kì cục tôi thấy là khi tìm đất, chỉ có khoảng 5-6 lô được rao bán.
Thanh khoản đúng là khả năng bán đựơc một tài sản trên thị trường khi cần thiết - nhưng thật ra không chỉ có thế. Trong các thị trường tài chính, thanh khoản là khả năng bạn mua, hoặc bán một tài sản, mà không làm tài sản đó bị thay đổi giá đáng kể. Khi bạn cần mua, bạn phải mua đựơc, và khi bạn cần bán, bạn phải bán được nhanh chóng, đó mới là một thị trường thanh khoản. Trong số hai tài sản có cùng đặc tính giống nhau (ví dụ cùng tạo ra một dòng tiền như nhau), tài sản nào có thanh khoản cao hơn đương nhiên sẽ được có một giá thị trường cao hơn - rõ ràng đúng không? Chúng ta gọi đây là "liquidity premium". Nhìn theo khi cạnh này, một thị trường mà chỉ có năm sáu căn nhà được rao bán (tiếng Anh gọi là on the market) thì thị trường này khá kém thanh khoản.
Theo nghĩa này, thị trường bất động sản kém thanh khoản hơn nhiều so với thị trường cổ phiếu mà tôi quen thuộc. Chắc là không dễ để bạn bán một miếng đất giá 50 tỷ ngay lập tức mà không cần phải hạ giá. Nếu bạn cần bán 50 tỷ giá trị của, ví dụ, cổ phiếu Hòa Phát (HPG), có lẽ bạn chỉ cần 10 phút và giá hầu như không thay đổi.
Đó chính là điều ảnh hưởng lớn chúng tôi khi hai vợ chồng cần đi mua đất vào tháng 3 năm 2021. Chúng tôi cần mua đất, nhưng không như những gì chúng tôi quen thuộc tại thị trường cổ phiếu, không dễ để kiếm nhanh được một miếng đất ưng ý. Việc chúng tôi đã thấy khi hỏi ở Hưng Thịnh SMV, là vào lúc đó chỉ có một hay hai lô 5x20 đựơc chào bán, mà chủ đất thì cứ rụt ra rụt vào, lúc định bán, lúc thì không, giá thì chào tận trên mây, chưa bán đã định tiếc cất vào kho.
Vì chúng tôi thích mặt tiền 7 mét, tôi ghi lại hết số điện thoại ghi trên miếng đất ở dọc đường này. Biết đâu, những số điện thoại này biết ai bán. Tôi gọi một loạt để xem có miếng 7 mét mặt ngang và hướng Đông nào bán không? Hóa ra hành động của tôi tạo ra một cơn sốt nho nhỏ. Do thị trường quá kém thanh khoản, môi giới kể lại rằng "có nhiều người đi tìm mua miếng đất hướng Đông, cứ hỏi loạn cả lên." Có ai đâu, có mỗi hai vợ chồng ngốc nghếch chúng tôi thôi. Bỏ mẹ, quen với thanh khoản vô biên của thị trường cổ phiếu, sang bất động sản chính chúng tôi bắn vào chân mình.
Nhưng sau này mới thấy, chúng tôi còn phải làm quen thêm nhiều nữa với sự khác biệt về thanh khoản của bất động sản. In a hard way.
(Notes: Thanh khoản có thể chỉ là một ảo giác. Như tôi đã viết ở một bài trước, một thị trường tài chính có thể thanh khoản như đại dương, và bỗng nhiên chỉ thời gian ngắn sau đó, trở nên khô hạn như sa mạc Sahara.)
Bạn môi giới Lê Hải trẻ tuổi, có trang web rất dễ coi, hồ hởi đưa vợ chồng tôi đi quanh một vòng, quên phéng mất khi dẫn tôi đi thăm Thủ Thiêm Villa trước đó đã nói với tôi về khu 1: "Ở trên này mới đẳng cấp chứ ở dưới khu 1 không đẳng cấp bằng đâu anh chị." Thôi không sao, hai vợ chồng chúng tôi đều trẻ, chưa có đẳng cấp được. Thật buồn phiền. Chúng tôi gọi thêm cả bạn môi giới Bình nữa.
Sau khi hỏi các bạn môi giới, tôi cẩn thận lên một file excel xây dựng data tử tế lại để track cho dễ. Tổng hợp lại thì Khu 1 Thạnh Mỹ Lợi có các lựa chọn: 5x20 (100sqm), 5.7x17.5(99.75sqm), 6x26 (156sqm, dãy Y), 7x14 (98 sqm, dãy C), 8x17.5 (140sqm, dãy J hoặc K). Khu 1 này được xây một trệt, hai lầu rưỡi, chừa trước 3m, chừa sau 2m.
5x20 có mặt tiền nhỏ quá. Ở thế quái nào được mặt tiền 5m. Sài Gòn rộng rãi, sao phải ở chỗ chật chội nhung nhúc như người Hà Nội. Trước đây chúng tôi ngắm lô cũng 5x20 ở Hưng Thịnh, nhưng đó là vì giá tiền ở đó cao hơn và cũng ít lựa chọn hơn. Còn ở Khu 1 này, lựa chọn nhiều hơn, giá rẻ hơn, nên có thể kén chọn được tí xíu. Chúng tôi loại mặt tiền 5 mét ra khỏi danh sách. 5.7x17.5 thì đựơc hơn. Khi đi quanh quẩn tham khảo ngôi nhà đã xây có mặt tiền 5.7m, tôi thấy cũng không đến nỗi quá tệ. Vào độ giữa tới cuối tháng 3/2021, trên thị trường loại 5.7x17.5m có các lô D38, giá độ 10 tỷ (khoảng 100 triệu/sqm), F47 giá 107tr/sqm, độ xấp xỉ 10.7 tỷ. Hai lô sát nhau E29, E30 của cùng một chủ, oái ăm thay lại muốn bán luôn cả cặp, giá cũng rao ở 107 tr/sqm, tức là xấp xỉ 10.7 tỷ. Tuy nhiên, hơi lạ là mỗi môi giới lại đưa ra giá hơi khác nhau xíu. Cũng lô kép E29, E30 này chị Lê bẩu tôi giá 10.5 tỷ là người ta bán.
Nhưng có một điều mới mẻ mà chúng tôi nhận ra. Lô đất ở Phú Nhuận 4 có một cái hố ga trước cửa. Không có thì tốt hơn, đầu tiên tôi nghĩ chắc hố ga thì cũng chỉ có nước mưa chảy vào thôi chứ gì mà ghê gớm. Hóa ra không nên, hố ga gần nhà thì nhiều khi hôi rình, thối inh. Ở Bách Hóa Xanh khu APAK mà tôi hay đi mua mấy thứ lặt vặt, cái hố ga đầy mùi gián hôi khủng khiếp. Cho nên chúng tôi bụng bảo dạ là phải tránh mấy cái hố ga ra. Nhưng hóa ra còn những thứ khác. Tủ điện. Sài gòn đi đường dây điện ngầm nên tủ điện là nơi để đấu nối điện từ các hộ gia đình. Tủ điện là một phần cơ sở hạ tầng phải có. Nhưng có vẻ cũng không hay lắm nếu có cái tủ điện trước cửa, trời mưa trẻ con chạy ra sờ mó, giật tung một cái thì toi. Đấy là tôi nghĩ thế, tôi cũng chả biết có xảy ra không.
Khi tìm hiểu thêm, hóa ra có những thứ khác mà người mua coi là một lỗi. Nào là lỗi đâm đường. Quái nhỉ, có cái đường chạy thẳng vào nhà mình trừ việc rủi ro có một thanh niên trẻ say rượu đi đâm xuỳnh vào khi nhà đang ăn cơm trước cửa làm hai vợ chồng đi bệnh viện, thì cũng chả có gì ghê gớm. Nhưng niềm tin thông thường là không nên có nhà bị đâm đường. Nào là cột điện trước nhà, không hiểu nó là lỗi phong thủy sao đó. Nhà đang làm ăn mà bị cái cột điện chắn trước cửa, cản hết thiên địa linh khí vào nhà thì bạn biết rồi đấy, làm sao mà làm ăn đựơc. Tóm lại chỉ có dở hơi mới có cột điện trước nhà. Rồi đâm hông. Nhà mình mà bị nhà khác nó đâm vào hông mình thì sao mình sống nổi. Thử tưởng tượng xem, mình bị thằng khác chọc vào hông, chịu đựơc không?
Thế đấy, hóa ra có rất nhiều thứ phải kiêng kị. Chúng tôi như đựơc mở mắt ra. Thế mà chúng tôi suýt nữa mua phải miếng C24 bị đâm hông, thật đúng là hai vợ chồng trẻ ngây thơ chả biết gì.
Nhưng tất nhiên, hạ tầng kĩ thuật của cả khu phải có đường, phải có đèn chiếu sáng, phải có đường điện đi ngầm, phải có hố ga dẫn nước mưa (và các loại nước khác). Không có thì khu dân cư hoạt động thế chó nào được? Thế cho nên miếng thì cột điện, cột đèn. Miếng thì đâm đường, miếng thì hố ga, miếng thì tủ điện. Tránh thế quái nào được. Hiếm khi nào có miếng tránh được tất cả các điều trên.
Biết thế, nhưng chúng tôi không thích hôi hám, nên hố ga là không đựơc. Tủ điện có vẻ hơi rủi ro, dù nhận định này của chúng tôi không được xác thực lắm, nhưng chúng tôi cũng tốt nhất là tránh. Đâm đường hay cột điện thì đựơc, với nhà tôi thì chả sao. Có cột điện cạnh nhà càng sáng. Đâm đường lại càng hay, thoáng nhà chứ lị. Trong khu dân cư có thằng điên nào phóng nhanh vựơt ẩu mà đâm sầm vào cửa nhà mình chết bất đắc kì tử đâu mà sợ.
******
Với những kiến thức mới này, hóa ra lô F47 vướng một nửa tủ điện. Không thích lắm nhỉ. E29 vướng nửa tủ điện, còn E30 thì lại vướng nửa hố ga. D38 thì chả vướng gì, nhưng nó lại gần cái chùa. Khi tôi tới xem lúc chiều muộn thì chả có ma nào, nên không nghe thấy tiếng chuông chùa, tiếng tụng kinh gõ mõ gì cả. Ở đây nhân tiện đang nói là "chả có ma nào", nghe các cụ nói là không nên ở gần chùa, nhiều oan hồn. Kinh thật. Chúng tôi không thích oan hồn lắm, nhưng cũng chả tin gì ghê gớm. Nhưng tiếng tụng kinh gõ mõ thì không thích tí nào hết. Đang ngủ mà lại nghe tiếng gõ mõ tưng tưng rồi tiếng "úm ba la xì bùa", "úm ba la xì bùa" thì ai chịu nổi.
Thêm một điều nữa, vợ tôi không thích ở gần chỗ kinh doanh đông đúc. Thường gần những chỗ này giá bất động sản cao (vì đơn giản thôi, bụi rậm chỗ này phải lòi ra đựơc ba mươi con chim). Nhưng chúng tôi có cần kinh doanh buôn bán gì đâu, càng yên tĩnh, càng vắng lặng chúng tôi càng thích. Cho nên có mấy lô G ở gần chợ Thạnh Mỹ Lợi vợ tôi cũng gạch tên luôn.
Ở đây cũng phải kể thêm, vợ tôi bận bịu công việc hơn tôi nhiều. Tôi thế quái nào công việc lại dễ thở hơn. Trời Sài Gòn cứ tầm 6h30 là tối, nhìn không rõ nữa. Hôm nào hẹn với môi giới đi xem đất, cứ tầm 5h là tôi phải chào tạm biệt các bạn ở văn phòng, hẹn gặp lại ngày mai, chúc buổi tối vui vẻ nhé, thế rồi tôi chuồn về. Từ 5 giờ chiều bắt Grab về nhà, cất đồ đạc, rồi phi xe sang Thạnh Mỹ Lợi thì tầm độ 6h kém. Công việc tôi giai đoạn này cũng trễ nải thật, nhưng biết làm thế quái nào được. Tôi phải lo công việc của gia đình, còn vợ tôi cứ tiếp tục lo sự nghiệp vậy. Mà có phải có một môi giới đâu, tôi lại trót liên lạc với khá nhiều realtors, nên nhiều khi họ đưa đi trùng những lô đất đã xem, tôi cũng không đành nói thật là đã xem với bạn môi giới khác rồi, không muốn đi xem lại. Vì thế nên đâm ra cũng mất thời gian hơn mức cần thiết.
Nhiều khi tôi sang xem trước khi trời còn sáng. Đến tối tôi lại đưa vợ tôi sang xem sau. Nhiều khi tôi cũng ý nhị biết vợ tôi sau ngày làm việc dài rồi đi xem đất buổi tối dễ bị cảm giác mệt mỏi, lại tối tăm chạng vạng tạo ra ấn tượng không tốt. Nhưng đi buổi tối cũng có cái hay, nó cho những quan sát mà bình thường ban ngày không thấy đựơc. Ví dụ độ tăm tối của khu ra sao, có sáng sủa không, có tạo cảm giác an ninh không. Tôi cứ chào hỏi người dân đang ở đấy, hỏi xem an ninh thế nào. Quanh lô D38 an ninh cũng tốt thôi, chả mất trộm gì, ngoài việc có bị thằng trộm nó khuân đi mất chậu cây cảnh.
******
Còn một điều tôi phải học về bất động sản, đó là tính thanh khoản (liquidity). Tôi bắt đầu quen với diễn đàn otosaigon, nên có thỉnh thoảng thấy một số bác nhắc đến thanh khoản. Một số diễn đạt thường gặp, như là "miếng đất của tôi ở chỗ A thanh khoản hơn miếng ở chỗ B". Theo ngôn ngữ này, thanh khoản trong bất động sản là việc dễ bán một lô đất khi cần thiết, và nếu lô nào có đặc tính này thì thường giá cao hơn so với lô không có đặc tính ấy.
Một trong những điều đầu tiên làm tôi ngẩn tò te khi tìm đất ở Thạnh Mỹ Lợi, đó là sự sẵn có (availability) của các lô đất. Đúng là tầm tiền của tôi không ở mức mua được miếng 17-18 tỷ cho miếng 8x20 nhỏ nhất của Thủ Thiêm Villa, hay ở Phú Nhuận 1-2. Nhưng một điều kì cục tôi thấy là khi tìm đất, chỉ có khoảng 5-6 lô được rao bán.
Thanh khoản đúng là khả năng bán đựơc một tài sản trên thị trường khi cần thiết - nhưng thật ra không chỉ có thế. Trong các thị trường tài chính, thanh khoản là khả năng bạn mua, hoặc bán một tài sản, mà không làm tài sản đó bị thay đổi giá đáng kể. Khi bạn cần mua, bạn phải mua đựơc, và khi bạn cần bán, bạn phải bán được nhanh chóng, đó mới là một thị trường thanh khoản. Trong số hai tài sản có cùng đặc tính giống nhau (ví dụ cùng tạo ra một dòng tiền như nhau), tài sản nào có thanh khoản cao hơn đương nhiên sẽ được có một giá thị trường cao hơn - rõ ràng đúng không? Chúng ta gọi đây là "liquidity premium". Nhìn theo khi cạnh này, một thị trường mà chỉ có năm sáu căn nhà được rao bán (tiếng Anh gọi là on the market) thì thị trường này khá kém thanh khoản.
Theo nghĩa này, thị trường bất động sản kém thanh khoản hơn nhiều so với thị trường cổ phiếu mà tôi quen thuộc. Chắc là không dễ để bạn bán một miếng đất giá 50 tỷ ngay lập tức mà không cần phải hạ giá. Nếu bạn cần bán 50 tỷ giá trị của, ví dụ, cổ phiếu Hòa Phát (HPG), có lẽ bạn chỉ cần 10 phút và giá hầu như không thay đổi.
Đó chính là điều ảnh hưởng lớn chúng tôi khi hai vợ chồng cần đi mua đất vào tháng 3 năm 2021. Chúng tôi cần mua đất, nhưng không như những gì chúng tôi quen thuộc tại thị trường cổ phiếu, không dễ để kiếm nhanh được một miếng đất ưng ý. Việc chúng tôi đã thấy khi hỏi ở Hưng Thịnh SMV, là vào lúc đó chỉ có một hay hai lô 5x20 đựơc chào bán, mà chủ đất thì cứ rụt ra rụt vào, lúc định bán, lúc thì không, giá thì chào tận trên mây, chưa bán đã định tiếc cất vào kho.
Vì chúng tôi thích mặt tiền 7 mét, tôi ghi lại hết số điện thoại ghi trên miếng đất ở dọc đường này. Biết đâu, những số điện thoại này biết ai bán. Tôi gọi một loạt để xem có miếng 7 mét mặt ngang và hướng Đông nào bán không? Hóa ra hành động của tôi tạo ra một cơn sốt nho nhỏ. Do thị trường quá kém thanh khoản, môi giới kể lại rằng "có nhiều người đi tìm mua miếng đất hướng Đông, cứ hỏi loạn cả lên." Có ai đâu, có mỗi hai vợ chồng ngốc nghếch chúng tôi thôi. Bỏ mẹ, quen với thanh khoản vô biên của thị trường cổ phiếu, sang bất động sản chính chúng tôi bắn vào chân mình.
Nhưng sau này mới thấy, chúng tôi còn phải làm quen thêm nhiều nữa với sự khác biệt về thanh khoản của bất động sản. In a hard way.
(Notes: Thanh khoản có thể chỉ là một ảo giác. Như tôi đã viết ở một bài trước, một thị trường tài chính có thể thanh khoản như đại dương, và bỗng nhiên chỉ thời gian ngắn sau đó, trở nên khô hạn như sa mạc Sahara.)
Chỉnh sửa cuối:
tháng 3 là đã gần như là đỉnh, vc mình khá giống bạn (mình đi xem và đưa bx xem sau, tối chở bx) , cuối cùng lựa chọn xé tiền ra mua khu vực hợp lý cho cuộc sống hiện tại, còn lại đổ vào nơi đang sinh ra tiền.
Bàn đi tính lại, nhìn miếng nọ, so miếng kia, thôi đựơc rồi, vợ tôi giao quyền quyết định cho tôi.
Em môi giới K bảo tôi chủ đất lô kép E29, 30 đổi ý, đồng ý bán lẻ từng lô. Nên nhớ bối cảnh đó thị trường rất nóng sốt, cứ sau vài ngày môi giới lại báo tôi là "lô ABC trôi rồi anh ạ", "lô XYZ tối qua vừa chốt cọc rồi anh", "lô LMN chủ lại không bán nữa vì giá đang tăng", nên phải nói là người cầm tiền như tôi khá sốt ruột. Nhiều khi có miếng mình chưa ưng lắm cũng đành phải gật. Tôi hỏi em môi giới K thử bảo với chủ đất xem 103 triệu/sqm lô E29 vướng nửa tủ điện có bán không. 103tr/sqm tức là xấp xỉ 10tỷ3 cho cả lô, so với giá chào là 10.5 tỷ hay 10.7 tỷ tùy từng môi giới. Em môi giới K phản hồi bảo chủ nói có người đã trả tới 10tỷ450triệu rồi, và đòi nhất quyết 107. Thông tin từ chị Lê là 10tỷ5 chủ bán, nên tôi cũng không hào hứng giá 107 lắm.
Trải nghiệm của tôi với em môi giới K này thật kinh hoàng. Chưa thấy ai nhắn tin lèo nhèo ỉ ôi như thế, đến hàng trang giấy, chóng cả mặt. Nào là em đã nài nỉ chủ tách ra bán lẻ một lô rồi. Giá 107 cũng chỉ có giá trị trong ngày nay thôi, sau hôm nay chủ sẽ tăng lên 11tỷ. Rất mệt mỏi. Ẻm bảo tôi cứ đến gặp chủ đất nói chuyện.
Nhưng nói chuyện gì? Có cái giá là quan trọng nhất chưa biết thì gặp làm quái gì cho phí thời giờ. Đến gần tối, gần hết thời hạn chủ đất đưa ra, K không thấy tôi phản hồi gì lại làm bài ca lèo nhèo nhắn tin nữa, thật phát kinh.
Tôi tự nhủ thôi không thể dùng em K này được, lèo nhèo ỉ ôi quá mệt mỏi.
Trong số những môi giới tôi gọi hỏi để tìm lô C mặt tiền 7 mét có một em môi giới K khác, tạm gọi là em K2. Em K2 này lại rất dễ chịu, ngựơc hoàn toàn với em K1 kia.
Tính đi tính lại, lô Y26, (6x26=154sqm, giá 82 triệu/sqm, tổng 12.7 tỷ) là vừa đẹp. Lô này có cái cột đèn, nhưng với nhà tôi thì cũng phiên phiến. Hừ, nhưng nó có nắp cống, dù sao cũng đỡ hơn là hố ga lộ thiên. Mặt tiền 6m là cũng tạm ổn, mà chiều dài 26m thì chúng tôi có thể chừa trước chừa sau làm vừơn rộng rãi thoải mái được. Tôi bảo K2 kiểm tra lại với chủ đất, muốn mua. K2 trở lại bảo tôi chủ đã xoay đựơc tiền, không cần bán nữa.
******
K2 đưa tôi một lô khác, lô biệt thự L15, giá 100tr/sqm. Diện tích của nó là 10x17.5 tức 175sqm, nhưng thế quái nào tôi lại cứ nghĩ là dài 15.5m (thay vì 17.5m), nên tính ra tiền là 15.5tỷ. Vợ tôi cũng thích, nên hai vợ chồng đi xem. Đất vuông vắn, không tủ điện, không hố ga, em K2 bảo lên nhà sẽ có số 68. Chúng tôi không cần những thứ vớ vỉn kiểu nhà số đẹp, biển số xe đẹp, số điện thoại đẹp nhưng nếu có thì cũng hay hay. Chỉ có một điều là khu L này nghe tiếng xe vọng từ Võ Chí Công khá gần, chắc do cộng hưởng làm âm thanh từ đây rất rõ. Nhưng tôi nghĩ sau khi khu 2-3-4 được phát triển, đây sẽ không thành vấn đề nữa.
Nhưng hóa ra nó dài 17.5m, tính ra tiền thành 17.5 tỷ, chứ không phải 15.5 tỷ như lúc đầu tôi tưởng nhầm. 15.5tỷ thì nhà tôi sẵn tiền, nhưng 17.5 tỷ thì làm thế nào? Vợ tôi lúc này rất máu lô biệt thự này rồi, "thôi đựơc, mình có thể vay ngân hàng thêm khoảng 2-3 tỷ anh ạ". K2 bảo sẽ liên hệ với chủ, hy vọng bớt được 1-2 giá và xoay xở cho người ta chấp nhận thanh toán ngân hàng. Chúng tôi phải chờ K2 làm việc với chủ đất.
Buổi sáng hôm sau ngày 24/3, môi giới T bảo lô C24 đã giật giá lên 115tr, tức là khoảng 11tỷ4. Bạn thông báo có một lô mặt tiền 7x14 khác chào giá chốt 11 tỷ. Trước đây lô 7x14 là chúng tôi ưng lắm. Nhưng bây giờ cả hai vợ chồng đang mê lô 10x17.5 này, nên lô C 7x14 phải chờ đấy đã.
Buổi chiều 24/3, K2 thông báo rằng lô L15 đã bị cọc. Về sau chúng tôi biết chủ nhà bớt cho 1 giá, người mua không cần vay ngân hàng. So với người mua là vợ chồng tôi đang cố gắng bớt tới tầm 2 giá, thanh toán qua ngân hàng thì lựa chọn người mua còn lại là chuyện không cần phải bàn cãi. No-brainer.
******
Rất thất vọng vì không mua đựơc L15. 10x17.5m chúng tôi coi là nơi hoàn toàn có thể ở được. We can call it home. Nhưng nó đã biến mất. Rất tiếc. Cảm giác lúc đấy cứ như thừ người ra vậy.
Vợ tôi lúc này vẫn có đôi chút hi vọng về bạn môi giới Thu ở lô Hưng Thịnh SMV. Nếu lô 5x20 ở đó giá 140, hoặc thậm chí 150tr thì vợ tôi vẫn thích mua ở đó hơn. Tôi cho rằng hi vọng đó là hão huyền. Nếu cứ ảo vọng về lô Hưng Thịnh này, tốc độ chốt ở dưới khu 1 nhanh như vậy, lô đất C 7x14 lọt vào mắt chúng tôi cũng có thể nhanh chóng trôi, và có thể chúng tôi chỉ còn lại những lô không ưng ý lắm.
Lô L15 đã ra đi. Chúng tôi còn lô C 7x14m đang trên thị trường. Tôi bảo vợ đi xem cùng, nhưng vợ tôi quá bận không đi được nên cho tôi quyết. Tôi gọi điện cho T, bảo chào giá 10.8 tỷ cho chủ xem thế nào. Môi giới T nhận giá, chào chủ và hồi âm lại với tôi là chủ sẽ suy nghĩ.
Sau khi đã chào giá, cùng trong buổi chiều 24/3, chị Lê gọi điện cũng thông báo lô C 7x14 giá 11tỷ, chị nghĩ 10.8 tỷ thì họ bán. Giá này bằng đúng giá tôi đang chào chủ đất. Chị Lê rao chậm mất một buổi chiều trong khi chúng tôi đã làm việc với môi giới T.
Chỉ còn phải đợi người bán suy nghĩ giá chào của chúng tôi thôi.
Fingers crossed.
Em môi giới K bảo tôi chủ đất lô kép E29, 30 đổi ý, đồng ý bán lẻ từng lô. Nên nhớ bối cảnh đó thị trường rất nóng sốt, cứ sau vài ngày môi giới lại báo tôi là "lô ABC trôi rồi anh ạ", "lô XYZ tối qua vừa chốt cọc rồi anh", "lô LMN chủ lại không bán nữa vì giá đang tăng", nên phải nói là người cầm tiền như tôi khá sốt ruột. Nhiều khi có miếng mình chưa ưng lắm cũng đành phải gật. Tôi hỏi em môi giới K thử bảo với chủ đất xem 103 triệu/sqm lô E29 vướng nửa tủ điện có bán không. 103tr/sqm tức là xấp xỉ 10tỷ3 cho cả lô, so với giá chào là 10.5 tỷ hay 10.7 tỷ tùy từng môi giới. Em môi giới K phản hồi bảo chủ nói có người đã trả tới 10tỷ450triệu rồi, và đòi nhất quyết 107. Thông tin từ chị Lê là 10tỷ5 chủ bán, nên tôi cũng không hào hứng giá 107 lắm.
Trải nghiệm của tôi với em môi giới K này thật kinh hoàng. Chưa thấy ai nhắn tin lèo nhèo ỉ ôi như thế, đến hàng trang giấy, chóng cả mặt. Nào là em đã nài nỉ chủ tách ra bán lẻ một lô rồi. Giá 107 cũng chỉ có giá trị trong ngày nay thôi, sau hôm nay chủ sẽ tăng lên 11tỷ. Rất mệt mỏi. Ẻm bảo tôi cứ đến gặp chủ đất nói chuyện.
Nhưng nói chuyện gì? Có cái giá là quan trọng nhất chưa biết thì gặp làm quái gì cho phí thời giờ. Đến gần tối, gần hết thời hạn chủ đất đưa ra, K không thấy tôi phản hồi gì lại làm bài ca lèo nhèo nhắn tin nữa, thật phát kinh.
Tôi tự nhủ thôi không thể dùng em K này được, lèo nhèo ỉ ôi quá mệt mỏi.
Trong số những môi giới tôi gọi hỏi để tìm lô C mặt tiền 7 mét có một em môi giới K khác, tạm gọi là em K2. Em K2 này lại rất dễ chịu, ngựơc hoàn toàn với em K1 kia.
Tính đi tính lại, lô Y26, (6x26=154sqm, giá 82 triệu/sqm, tổng 12.7 tỷ) là vừa đẹp. Lô này có cái cột đèn, nhưng với nhà tôi thì cũng phiên phiến. Hừ, nhưng nó có nắp cống, dù sao cũng đỡ hơn là hố ga lộ thiên. Mặt tiền 6m là cũng tạm ổn, mà chiều dài 26m thì chúng tôi có thể chừa trước chừa sau làm vừơn rộng rãi thoải mái được. Tôi bảo K2 kiểm tra lại với chủ đất, muốn mua. K2 trở lại bảo tôi chủ đã xoay đựơc tiền, không cần bán nữa.
******
K2 đưa tôi một lô khác, lô biệt thự L15, giá 100tr/sqm. Diện tích của nó là 10x17.5 tức 175sqm, nhưng thế quái nào tôi lại cứ nghĩ là dài 15.5m (thay vì 17.5m), nên tính ra tiền là 15.5tỷ. Vợ tôi cũng thích, nên hai vợ chồng đi xem. Đất vuông vắn, không tủ điện, không hố ga, em K2 bảo lên nhà sẽ có số 68. Chúng tôi không cần những thứ vớ vỉn kiểu nhà số đẹp, biển số xe đẹp, số điện thoại đẹp nhưng nếu có thì cũng hay hay. Chỉ có một điều là khu L này nghe tiếng xe vọng từ Võ Chí Công khá gần, chắc do cộng hưởng làm âm thanh từ đây rất rõ. Nhưng tôi nghĩ sau khi khu 2-3-4 được phát triển, đây sẽ không thành vấn đề nữa.
Nhưng hóa ra nó dài 17.5m, tính ra tiền thành 17.5 tỷ, chứ không phải 15.5 tỷ như lúc đầu tôi tưởng nhầm. 15.5tỷ thì nhà tôi sẵn tiền, nhưng 17.5 tỷ thì làm thế nào? Vợ tôi lúc này rất máu lô biệt thự này rồi, "thôi đựơc, mình có thể vay ngân hàng thêm khoảng 2-3 tỷ anh ạ". K2 bảo sẽ liên hệ với chủ, hy vọng bớt được 1-2 giá và xoay xở cho người ta chấp nhận thanh toán ngân hàng. Chúng tôi phải chờ K2 làm việc với chủ đất.
Buổi sáng hôm sau ngày 24/3, môi giới T bảo lô C24 đã giật giá lên 115tr, tức là khoảng 11tỷ4. Bạn thông báo có một lô mặt tiền 7x14 khác chào giá chốt 11 tỷ. Trước đây lô 7x14 là chúng tôi ưng lắm. Nhưng bây giờ cả hai vợ chồng đang mê lô 10x17.5 này, nên lô C 7x14 phải chờ đấy đã.
Buổi chiều 24/3, K2 thông báo rằng lô L15 đã bị cọc. Về sau chúng tôi biết chủ nhà bớt cho 1 giá, người mua không cần vay ngân hàng. So với người mua là vợ chồng tôi đang cố gắng bớt tới tầm 2 giá, thanh toán qua ngân hàng thì lựa chọn người mua còn lại là chuyện không cần phải bàn cãi. No-brainer.
******
Rất thất vọng vì không mua đựơc L15. 10x17.5m chúng tôi coi là nơi hoàn toàn có thể ở được. We can call it home. Nhưng nó đã biến mất. Rất tiếc. Cảm giác lúc đấy cứ như thừ người ra vậy.
Vợ tôi lúc này vẫn có đôi chút hi vọng về bạn môi giới Thu ở lô Hưng Thịnh SMV. Nếu lô 5x20 ở đó giá 140, hoặc thậm chí 150tr thì vợ tôi vẫn thích mua ở đó hơn. Tôi cho rằng hi vọng đó là hão huyền. Nếu cứ ảo vọng về lô Hưng Thịnh này, tốc độ chốt ở dưới khu 1 nhanh như vậy, lô đất C 7x14 lọt vào mắt chúng tôi cũng có thể nhanh chóng trôi, và có thể chúng tôi chỉ còn lại những lô không ưng ý lắm.
Lô L15 đã ra đi. Chúng tôi còn lô C 7x14m đang trên thị trường. Tôi bảo vợ đi xem cùng, nhưng vợ tôi quá bận không đi được nên cho tôi quyết. Tôi gọi điện cho T, bảo chào giá 10.8 tỷ cho chủ xem thế nào. Môi giới T nhận giá, chào chủ và hồi âm lại với tôi là chủ sẽ suy nghĩ.
Sau khi đã chào giá, cùng trong buổi chiều 24/3, chị Lê gọi điện cũng thông báo lô C 7x14 giá 11tỷ, chị nghĩ 10.8 tỷ thì họ bán. Giá này bằng đúng giá tôi đang chào chủ đất. Chị Lê rao chậm mất một buổi chiều trong khi chúng tôi đã làm việc với môi giới T.
Chỉ còn phải đợi người bán suy nghĩ giá chào của chúng tôi thôi.
Fingers crossed.
Chỉnh sửa cuối:
Bác chủ viết hay quá. Cũng vẫn những câu chuyện đấy, những trải nghiệm đấy mà đọc rất lôi cuốn
Chuyện về sau càng lúc càng gay cấn bác ạ
Cảm ơn các bác đã thích câu chuyện nhà em, một đôi vợ chồng trẻ ngốc nghếch tuổi đời cực trẻ, đi mua đất.
Chỉnh sửa cuối:
Vợ chồng mình cũng đang tìm hiểu BDS vô tình đọc được bài của chủ thớt, lại vỡ lẽ ra thêm nhiều thứ. Đúng là mỗi người trải nghiệm lại có 1 kinh nghiệm quý giá khác nhau. Có điều mình ko giỏi cho bác chủ thớt nên kinh phí còn eo hẹp hơn bác Thớt 10 lần, phải đi xa quá xa. Cảm ơn bác Thớt về bài chia sẻ tâm huyết !!!!
