TML dc nhất . M đi ngang qua nó 21 lần hồi 2018 . Trộm vào như đi chợ
Khu 1 thì ko biết
Xu hướng thì cty đã đoán nên xây chung cư ồ ạt từ 2007 trong khi OS vẫn đất ,nhà
Khu compound ra sau cả CHCC nữa
Khu 1 thì ko biết
Xu hướng thì cty đã đoán nên xây chung cư ồ ạt từ 2007 trong khi OS vẫn đất ,nhà
Khu compound ra sau cả CHCC nữa
Mấy dự án ở ql13 ,THỦ ĐỨC thì khỏi coi dù 40 tr/m2
Bao ngập nc cống đen ,hôi khi đi làm
Kẹt xe nổi tiếng 1 từ xưa mà mấy ng mới vô ko biết
Từ ngã tư HX tới BXMĐ
Kẹt bonus thêm ngâm trong nc đen ,hôi
Bao ngập nc cống đen ,hôi khi đi làm
Kẹt xe nổi tiếng 1 từ xưa mà mấy ng mới vô ko biết
Từ ngã tư HX tới BXMĐ
Kẹt bonus thêm ngâm trong nc đen ,hôi
Chủ thớt có đi xem đất đai thì nhớ chạy các cung đường từ cơ quan đến chỗ đó vào các khung giờ tan tầm chứ đừng đi vào ngày nghỉ mới chính xác thời gian di chuyển. Mình nhắc lại là thời gian di chuyển chứ không phải quãng đường nhé. Như cái thành phố mười ngàn ctịt ở QL13 thì time di chuyển về Q1 vào lúc cao điểm sẽ loanh quanh 45p-1h. Trong khi cái Thằng Mặt Lờ bên Q2 chạy vào Q1 tốn khoảng 15p nếu đi qua hầm, 20p nếu đi cầu.
Bàn về Định giá tài sản (2)
Bài trước chúng ta đã bàn về nguyên lý lần đầu được phát biểu bởi thiên tài Aesop "một con chim trong tay bằng hai con chim trong bụi rậm," và mô-đi-phê (modify) nó thành "Mười con chim trong tay bằng hai mươi con chim trong bụi rậm". Để từ bỏ một thứ hiện hữu chắc chắn trong hiện tại, bạn phải đòi hỏi bằng một số lượng lớn hơn thứ đó (nhưng không chắc chắn) trong tương lai. Nói ngựơc lại, một thứ không chắc chắn trong tương lai có giá bằng một khối lượng ít hơn của thứ đó trong hiện tại. Điều này được các bạn phân toét viên bụi rậm phát triển thành một công cụ gọi là "chiết khấu tương lai".
Chúng ta cũng bàn về chuyện một người đàn ông hớt hải đến đề nghị đổi cái bụi rậm lấy tám con chim, vì ông ta cần có cháo chim cho vợ ăn ngay, bà vợ đang ốm. Trong khi giá thị trường đang là một bụi rậm bằng mười con chim, giá của người đàn ông hớt hải được gọi là "mispricing". Định giá sai. Thông thường, mispricing trên thị trường có thể xuất hiện do các nguyên nhân khác nhau. Nguyên nhân thường gặp nhất là về thanh khoản, hay chính xác hơn là về sự thiếu thanh khoản. Người đàn ông hớt hải chắc hẳn biết giá hợp lý (fair value) của bụi rậm là mười con chim, nhưng vì anh ta cần chim ngay lập tức, mà trên thị trường thì không sẵn người mua bụi rậm, nên anh ta phải hạ giá mất hai con chim để kiếm được người mua. Trong ngôn ngữ của bọn phân toét viên, chúng ta có thể gọi là người đàn ông chịu 20% haircut.
Nguyên nhân thứ hai có thể gặp là đối tác ngu - hay nói một cách lịch sự hơn là đối tác thiếu thông tin. Trong ngành bụi rậm, người này được gọi là "unsophisticated investor". Trường hợp này không ít. Trong ngành bất động sản, người ngu đầu tiên các bạn có thể tìm thấy là tôi - một người mua ngu dốt điển hình. Tôi không biết năm trăm triệu cho một mét vuông đất ở hai mặt tiền ở đường Hai Bà Trưng Q1 là đắt hay rẻ.
Khi các bạn bước vào một giao dịch, các bạn cần biết rằng tài sản định mua bị mispriced hay không, nếu bị thì đó là vì đối tác thiếu thanh khoản, hay là vì đối tác ngu? Điều tuyệt vời nhất khi đầu tư là khi chúng ta mua từ một người buộc phải bán từ bất cứ giá nào vì mất thanh khoản. Thật tệ nếu bạn phải là người bán như vậy. Mặc dù tốt nhất là tránh phải trở thành một người như vậy, điều này có thể xảy ra với bất kì ai. Một thị trường đang thanh khoản như đại dương, bỗng nhiên thanh khoản biến mất như trên sa mạc Xahara. (*) Điều tuyệt vời thứ hai là gặp một người ngu. Bạn mà gặp một thằng ngu thì bạn sẽ vặt cho nó chết thì thôi. Nhưng gượm đã, con người thường có một bias kì cục về bản thân. Khi chúng ta hỏi một nhóm người nào đó, "bạn nghĩ trí thông minh của bạn ở mức độ nào?" Câu trả lời hay gặp là "tôi nghĩ tôi thông minh hơn mức trung bình một xíu." Nếu ai cũng thông minh hơn mức trung bình, vậy ai sẽ thông minh ở dưới mức trung bình?
Trên thị trường tài sản, bạn có chắc bạn thông minh hơn người đối diện mà không bị một cái bias tương tự về bản thân? Trên thị trường tài chính, nhiều khi tôi tự hỏi không hiểu mình ngu hay thằng bán nó ngu?? Và tôi không biết đựơc thật.
******
Từ mấy điều trên đây chúng ta thử nhìn về thị trường bất động sản. Một người chơi (participant) quan trọng trên thị trường này là các nhà phát triển bất động sản (developer). (**) Do điều quan tâm của chúng ta là về giá bất động sản, chúng ta chỉ nhìn những nhà phát triển bất động sản xây nhà xong để bán, không làm các mảng môi giới. Một số developer niêm yết trên thị trường cổ phiếu cung cấp số liệu để chúng ta nhìn vào, ví dụ như Vinhomes, hay Khang Điền. Vinhomes hơi trái khóay một tí, vì nó có một business model hơi khác nên có lợi nhuận từ đây (BCC), nhưng trong ba năm liên tục 2018-2020, nó có biên lợi nhuận thuần (net margin) khoảng xấp xỉ 37-40%. Khang Điền tôi hơi lười mở sổ sách ra soi chính xác, nhưng hình như độ 25%-30%. Từ từ, bạn có thể hơi rối trí về cái từ "biên lợi nhuận", vốn là một khái niệm các phân toét viên bụi rậm hay thích dùng.
Phiên dịch ngôn ngữ của các phân toét viên sang ngôn ngữ bình dị đời thường thật ra rất đơn giản. Thế nào là biên lợi nhuận 40%? Đây là một thứ rất kinh hãi. Nếu bạn mua một miếng đất giá 100, bạn bán đựơc giá 200, có nghĩa là bạn có lời 100%. Rất đơn giản, giá đất tăng gấp đôi, có nghĩa là bạn lời 100% vốn ban đầu. Nhưng nếu đổi sang ngôn ngữ "biên lợi nhuận" ưa thích của các phân toét viên, mức biên này bằng 100 (lợi nhuận)/200 (giá bán) = 50%. Ngôn ngữ của các phân toét viên có vẻ như làm giảm bớt đi ấn tượng về mức lợi nhuận khủng khiếp của các công ty bất động sản. Lời 100% là kinh, nhưng nếu nghe nói "biên lợi nhuận" 50%, nghe bớt kinh hẳn. Biên lợi nhuận 40% có nghĩa là Vinhomes có chi phí miếng đất 60 triệu, và bán ở giá 100 triệu, tương đương với mức sinh lời "có" 67% thôi!
Nhưng đó chưa phải đã hết. Trong một chuỗi giá trị bất động sản, phần phát triển lên và bán hàng chỉ là phần sau. Thông thường, những người trong công ty (thường là đội ngũ lãnh đạo) vận động cấp phép dự án, và đi thu gom đất - hành động này đựơc gọi một cách bóng nhoáng hơn là "phát triển quỹ đất". Do công ty phát triển bất động sản không trực tiếp thu gom đất từ, ví dụ, nông dân, những người trong management của công ty sẽ bán lại cho chính công ty mà mình làm việc với mức lợi nhuận cũng ít ỏi là chỉ vài trăm phần trăm, có khi có thể tới một nghìn phần trăm. Từ đất lúa, đất rừng cao su giá thấp phát triển lên bán 30-50 triệu một mét vuông, lời biết bao nhiêu mà kể. Nói cách khác, công ty phát triển bất động sản ở đây đang làm một việc là "policy arbitrage". Nhưng lợi nhuận này không vào cổ đông của công ty bất động sản, mà nó vào management của những công ty này trước tiên. Tuy nhiên, nó không phải là phạm trù bàn thảo của bài viết này.
Như trên chúng ta đã nói về thứ gọi là "mispricing". Chúng ta chỉ mua một thứ gì bị mispriced, còn khi nó ở giá fair value thì thường chúng ta mua làm quái gì cho phí năng lượng? Nhưng liệu có mispricing khi nhà phát triển bất động sản bán dự án cho chúng ta? Trong cả đường dây, họ lobby chính sách, kiếm lời hàng trăm đến hàng nghìn phần trăm (thu gom quỹ đất), rồi công ty chính danh lại bán lời 66% đến 100% nữa. Nhân viên của họ hiểu thị trường nếu không hơn thì chắc cũng không kém chúng ta. Sau ngần này thứ và chúng ta nghĩ là vẫn có mispricing? Trong đa số các trường hợp, họ giỏi định giá đến mức giá cứ khét lèn lẹt (***). Trong hai người giao dịch là chúng ta và họ, ai sophisticated hơn? Nói một cách không lịch sự, ai ngu hơn? Thường thì chúng ta có một bias lạc quan về bản thân, nên chúng ta nghĩ chúng ta có "trí thông minh hơn trung bình." Hoặc như bài trước về phần định giá, chúng ta có thể bán cái bụi rậm cho một thằng ngu còn ngu hơn chúng ta, vì nó sẽ nhảy vào đổ vỏ cho chúng ta.
Có nhiều người thông minh hơn những người khác thật. Nên có thể chúng ta bước vào dự án trong giai đoạn đầu, hưởng một số ưu đãi nào đó. Nhưng thật ra đừng lầm tưởng. Nếu bạn không phải trả tiền toàn bộ cho một sản phẩm, ví dụ cách nhà phát triển cấu trúc quá trình thanh toán làm cho quá trình này bị obsure đi bản chất của nó, ví dụ bạn chỉ trả ban đầu qua cọc cạch hoặc thanh toán một vài lần, và có thể bán sản phẩm này cho một người tiếp theo, điều này chỉ đơn giản là bạn đang sử dụng leverage. Với một sản phẩm hầu như đã được định giá hợp lý (fairly priced), hình như bạn chỉ đơn giản là đang cố gắng vắt kiệt returns từ việc sử dụng leverage. Nhưng không có bữa trưa miễn phí, bạn cố gắng có returns từ việc taking more risk mà thôi. (Tất nhiên bạn chọn dự án cũng còn do trí thông minh của bạn nữa, bạn sophisticated nên biết đựơc dự án này vị trí ngon, cả Sài Gòn chả còn chỗ nào ngon như chỗ này, mà lại giá được rẻ như thế.)
Tôi rút đựơc bài học gì từ quá trình thủ dâm tinh thần này? Nếu làm về bất động sản, tốt nhất chúng ta nên cố gắng làm lãnh đạo của các công ty bất động sản, niêm yết càng tốt. À, còn một điều nữa, cố gắng đừng trở thành người đàn ông hớt hải.
Notes cho các bạn thích thủ dâm giống tôi:
*: Điều này đã xảy ra vào năm 2008 trên một số thị trường tài chính. Các sản phẩm exotic như CDO, hay ABX mất thanh khoản và không thể tìm đựơc người mua ở bất cứ giá nào. Các cặp tiền như EURUSD vốn dĩ cực kì cực kì cực kì thanh khoản bỗng trở nên mất thanh khoản và EUR rơi tự do, chưa nói đến các options exotic hơn dựa trên các cặp tiền này - nếu các bạn có cơ hội nhìn thị trường minute by minute vào thời điểm đó.
** Không hiểu sao, người ta rất sáng tạo trong cách gọi tên các nhà đầu tư trên các thị trường khác nhau. Nhà đầu tư (là người nhận toàn bộ lợi nhuận nếu dự án phát triển tốt) trên thị trường bất động sản gọi là nhà phát triển (developer), trên thị trường phim ảnh gọi là nhà sản xuất (producer), trên thị trường dầu khí gọi là nhà điều hành (operator). Trên thị trường cổ phiếu niêm yết tại Việt Nam, chúng ta gọi những người này là nhà đầu toi (shareholders.)
*** Thật ra các nhà phát triển bất động sản đều muốn nhường lại chút xíu cho người mua, lỡ mình bán đắt quá thằng ngu kia nó mua không có lời, thì lần tới mình phát triển ai mua của mình? Mình khôn quá, mà khôn đến mức ai cũng biết là mình khôn thì không ai dám chơi với mình hết. Ngoài ra, bất động sản còn có thể lên giá nhờ thị trường chung, cái này gọi là market risk (beta), không phải từ alpha.
Bài trước chúng ta đã bàn về nguyên lý lần đầu được phát biểu bởi thiên tài Aesop "một con chim trong tay bằng hai con chim trong bụi rậm," và mô-đi-phê (modify) nó thành "Mười con chim trong tay bằng hai mươi con chim trong bụi rậm". Để từ bỏ một thứ hiện hữu chắc chắn trong hiện tại, bạn phải đòi hỏi bằng một số lượng lớn hơn thứ đó (nhưng không chắc chắn) trong tương lai. Nói ngựơc lại, một thứ không chắc chắn trong tương lai có giá bằng một khối lượng ít hơn của thứ đó trong hiện tại. Điều này được các bạn phân toét viên bụi rậm phát triển thành một công cụ gọi là "chiết khấu tương lai".
Chúng ta cũng bàn về chuyện một người đàn ông hớt hải đến đề nghị đổi cái bụi rậm lấy tám con chim, vì ông ta cần có cháo chim cho vợ ăn ngay, bà vợ đang ốm. Trong khi giá thị trường đang là một bụi rậm bằng mười con chim, giá của người đàn ông hớt hải được gọi là "mispricing". Định giá sai. Thông thường, mispricing trên thị trường có thể xuất hiện do các nguyên nhân khác nhau. Nguyên nhân thường gặp nhất là về thanh khoản, hay chính xác hơn là về sự thiếu thanh khoản. Người đàn ông hớt hải chắc hẳn biết giá hợp lý (fair value) của bụi rậm là mười con chim, nhưng vì anh ta cần chim ngay lập tức, mà trên thị trường thì không sẵn người mua bụi rậm, nên anh ta phải hạ giá mất hai con chim để kiếm được người mua. Trong ngôn ngữ của bọn phân toét viên, chúng ta có thể gọi là người đàn ông chịu 20% haircut.
Nguyên nhân thứ hai có thể gặp là đối tác ngu - hay nói một cách lịch sự hơn là đối tác thiếu thông tin. Trong ngành bụi rậm, người này được gọi là "unsophisticated investor". Trường hợp này không ít. Trong ngành bất động sản, người ngu đầu tiên các bạn có thể tìm thấy là tôi - một người mua ngu dốt điển hình. Tôi không biết năm trăm triệu cho một mét vuông đất ở hai mặt tiền ở đường Hai Bà Trưng Q1 là đắt hay rẻ.
Khi các bạn bước vào một giao dịch, các bạn cần biết rằng tài sản định mua bị mispriced hay không, nếu bị thì đó là vì đối tác thiếu thanh khoản, hay là vì đối tác ngu? Điều tuyệt vời nhất khi đầu tư là khi chúng ta mua từ một người buộc phải bán từ bất cứ giá nào vì mất thanh khoản. Thật tệ nếu bạn phải là người bán như vậy. Mặc dù tốt nhất là tránh phải trở thành một người như vậy, điều này có thể xảy ra với bất kì ai. Một thị trường đang thanh khoản như đại dương, bỗng nhiên thanh khoản biến mất như trên sa mạc Xahara. (*) Điều tuyệt vời thứ hai là gặp một người ngu. Bạn mà gặp một thằng ngu thì bạn sẽ vặt cho nó chết thì thôi. Nhưng gượm đã, con người thường có một bias kì cục về bản thân. Khi chúng ta hỏi một nhóm người nào đó, "bạn nghĩ trí thông minh của bạn ở mức độ nào?" Câu trả lời hay gặp là "tôi nghĩ tôi thông minh hơn mức trung bình một xíu." Nếu ai cũng thông minh hơn mức trung bình, vậy ai sẽ thông minh ở dưới mức trung bình?
Trên thị trường tài sản, bạn có chắc bạn thông minh hơn người đối diện mà không bị một cái bias tương tự về bản thân? Trên thị trường tài chính, nhiều khi tôi tự hỏi không hiểu mình ngu hay thằng bán nó ngu?? Và tôi không biết đựơc thật.******
Từ mấy điều trên đây chúng ta thử nhìn về thị trường bất động sản. Một người chơi (participant) quan trọng trên thị trường này là các nhà phát triển bất động sản (developer). (**) Do điều quan tâm của chúng ta là về giá bất động sản, chúng ta chỉ nhìn những nhà phát triển bất động sản xây nhà xong để bán, không làm các mảng môi giới. Một số developer niêm yết trên thị trường cổ phiếu cung cấp số liệu để chúng ta nhìn vào, ví dụ như Vinhomes, hay Khang Điền. Vinhomes hơi trái khóay một tí, vì nó có một business model hơi khác nên có lợi nhuận từ đây (BCC), nhưng trong ba năm liên tục 2018-2020, nó có biên lợi nhuận thuần (net margin) khoảng xấp xỉ 37-40%. Khang Điền tôi hơi lười mở sổ sách ra soi chính xác, nhưng hình như độ 25%-30%. Từ từ, bạn có thể hơi rối trí về cái từ "biên lợi nhuận", vốn là một khái niệm các phân toét viên bụi rậm hay thích dùng.
Phiên dịch ngôn ngữ của các phân toét viên sang ngôn ngữ bình dị đời thường thật ra rất đơn giản. Thế nào là biên lợi nhuận 40%? Đây là một thứ rất kinh hãi. Nếu bạn mua một miếng đất giá 100, bạn bán đựơc giá 200, có nghĩa là bạn có lời 100%. Rất đơn giản, giá đất tăng gấp đôi, có nghĩa là bạn lời 100% vốn ban đầu. Nhưng nếu đổi sang ngôn ngữ "biên lợi nhuận" ưa thích của các phân toét viên, mức biên này bằng 100 (lợi nhuận)/200 (giá bán) = 50%. Ngôn ngữ của các phân toét viên có vẻ như làm giảm bớt đi ấn tượng về mức lợi nhuận khủng khiếp của các công ty bất động sản. Lời 100% là kinh, nhưng nếu nghe nói "biên lợi nhuận" 50%, nghe bớt kinh hẳn. Biên lợi nhuận 40% có nghĩa là Vinhomes có chi phí miếng đất 60 triệu, và bán ở giá 100 triệu, tương đương với mức sinh lời "có" 67% thôi!
Nhưng đó chưa phải đã hết. Trong một chuỗi giá trị bất động sản, phần phát triển lên và bán hàng chỉ là phần sau. Thông thường, những người trong công ty (thường là đội ngũ lãnh đạo) vận động cấp phép dự án, và đi thu gom đất - hành động này đựơc gọi một cách bóng nhoáng hơn là "phát triển quỹ đất". Do công ty phát triển bất động sản không trực tiếp thu gom đất từ, ví dụ, nông dân, những người trong management của công ty sẽ bán lại cho chính công ty mà mình làm việc với mức lợi nhuận cũng ít ỏi là chỉ vài trăm phần trăm, có khi có thể tới một nghìn phần trăm. Từ đất lúa, đất rừng cao su giá thấp phát triển lên bán 30-50 triệu một mét vuông, lời biết bao nhiêu mà kể. Nói cách khác, công ty phát triển bất động sản ở đây đang làm một việc là "policy arbitrage". Nhưng lợi nhuận này không vào cổ đông của công ty bất động sản, mà nó vào management của những công ty này trước tiên. Tuy nhiên, nó không phải là phạm trù bàn thảo của bài viết này.
Như trên chúng ta đã nói về thứ gọi là "mispricing". Chúng ta chỉ mua một thứ gì bị mispriced, còn khi nó ở giá fair value thì thường chúng ta mua làm quái gì cho phí năng lượng? Nhưng liệu có mispricing khi nhà phát triển bất động sản bán dự án cho chúng ta? Trong cả đường dây, họ lobby chính sách, kiếm lời hàng trăm đến hàng nghìn phần trăm (thu gom quỹ đất), rồi công ty chính danh lại bán lời 66% đến 100% nữa. Nhân viên của họ hiểu thị trường nếu không hơn thì chắc cũng không kém chúng ta. Sau ngần này thứ và chúng ta nghĩ là vẫn có mispricing? Trong đa số các trường hợp, họ giỏi định giá đến mức giá cứ khét lèn lẹt (***). Trong hai người giao dịch là chúng ta và họ, ai sophisticated hơn? Nói một cách không lịch sự, ai ngu hơn? Thường thì chúng ta có một bias lạc quan về bản thân, nên chúng ta nghĩ chúng ta có "trí thông minh hơn trung bình." Hoặc như bài trước về phần định giá, chúng ta có thể bán cái bụi rậm cho một thằng ngu còn ngu hơn chúng ta, vì nó sẽ nhảy vào đổ vỏ cho chúng ta.
Có nhiều người thông minh hơn những người khác thật. Nên có thể chúng ta bước vào dự án trong giai đoạn đầu, hưởng một số ưu đãi nào đó. Nhưng thật ra đừng lầm tưởng. Nếu bạn không phải trả tiền toàn bộ cho một sản phẩm, ví dụ cách nhà phát triển cấu trúc quá trình thanh toán làm cho quá trình này bị obsure đi bản chất của nó, ví dụ bạn chỉ trả ban đầu qua cọc cạch hoặc thanh toán một vài lần, và có thể bán sản phẩm này cho một người tiếp theo, điều này chỉ đơn giản là bạn đang sử dụng leverage. Với một sản phẩm hầu như đã được định giá hợp lý (fairly priced), hình như bạn chỉ đơn giản là đang cố gắng vắt kiệt returns từ việc sử dụng leverage. Nhưng không có bữa trưa miễn phí, bạn cố gắng có returns từ việc taking more risk mà thôi. (Tất nhiên bạn chọn dự án cũng còn do trí thông minh của bạn nữa, bạn sophisticated nên biết đựơc dự án này vị trí ngon, cả Sài Gòn chả còn chỗ nào ngon như chỗ này, mà lại giá được rẻ như thế.)
Tôi rút đựơc bài học gì từ quá trình thủ dâm tinh thần này? Nếu làm về bất động sản, tốt nhất chúng ta nên cố gắng làm lãnh đạo của các công ty bất động sản, niêm yết càng tốt. À, còn một điều nữa, cố gắng đừng trở thành người đàn ông hớt hải.
Notes cho các bạn thích thủ dâm giống tôi:
*: Điều này đã xảy ra vào năm 2008 trên một số thị trường tài chính. Các sản phẩm exotic như CDO, hay ABX mất thanh khoản và không thể tìm đựơc người mua ở bất cứ giá nào. Các cặp tiền như EURUSD vốn dĩ cực kì cực kì cực kì thanh khoản bỗng trở nên mất thanh khoản và EUR rơi tự do, chưa nói đến các options exotic hơn dựa trên các cặp tiền này - nếu các bạn có cơ hội nhìn thị trường minute by minute vào thời điểm đó.
** Không hiểu sao, người ta rất sáng tạo trong cách gọi tên các nhà đầu tư trên các thị trường khác nhau. Nhà đầu tư (là người nhận toàn bộ lợi nhuận nếu dự án phát triển tốt) trên thị trường bất động sản gọi là nhà phát triển (developer), trên thị trường phim ảnh gọi là nhà sản xuất (producer), trên thị trường dầu khí gọi là nhà điều hành (operator). Trên thị trường cổ phiếu niêm yết tại Việt Nam, chúng ta gọi những người này là nhà đầu toi (shareholders.)
*** Thật ra các nhà phát triển bất động sản đều muốn nhường lại chút xíu cho người mua, lỡ mình bán đắt quá thằng ngu kia nó mua không có lời, thì lần tới mình phát triển ai mua của mình? Mình khôn quá, mà khôn đến mức ai cũng biết là mình khôn thì không ai dám chơi với mình hết. Ngoài ra, bất động sản còn có thể lên giá nhờ thị trường chung, cái này gọi là market risk (beta), không phải từ alpha.
Chỉnh sửa cuối:
sau khi có kn mua 3 căn nhà, và mất hơn nửa năm xem TML, APAK, Vạn Phúc, CityLand thì vẫn bám trụ mua thêm căn khu D bình thạnh vì tiện di chuyển tới cty và trường học con (min 1km, max 3km); cũng như tiện ích đầy đủ chỉ cần đi bộ ra chợ - siêu thị - gym - công viên... . Giá cũng tầm 17x-200 cho hẻm nhựa 2 xe hơi ngủ ngoài đường hay trong nhà đều dc. Tầm 3x mà thấy qua q2 quay ngc lại trung tâm cũng làm biếng...(chủ yếu là vợ)
Vạn Phúc thì chim sắt, kẹt xe ngập nc trục đbl, ql13
Cityland dc garden hill
AP AK cảm thấy hơi buồn (đi xem nh nhất, bao gồm trời mưa, muốn mua nhất)
TML buồn hơn , xa hơn Apak nhưng tiềm năng hơn và có thể hợp khi về già
Vạn Phúc thì chim sắt, kẹt xe ngập nc trục đbl, ql13
Cityland dc garden hill
AP AK cảm thấy hơi buồn (đi xem nh nhất, bao gồm trời mưa, muốn mua nhất)
TML buồn hơn , xa hơn Apak nhưng tiềm năng hơn và có thể hợp khi về già
Chỉnh sửa cuối:
