Thảo Luật Chung Thị trường bất động sản Tp.HCM đang "nguội" dần?

[Vuýn]

Ở trên là mình nói về giá của các CCCC, mình chỉ không hiểu là sao giá của các CCCC này lại cao như thế, chứ tất nhiên nhu cầu nhà ở của các thành phố lớn như SG sẽ vẫn rất cao. Nếu một căn chung cư loanh quanh trong tầm hơn 1 tỉ thì nhiều người muốn mua là hợp lý, nhưng nếu lên đến tầm 2.8 trở lên mà mua bán ầm ầm thì mình không hiểu là tại sao vì nhu cầu đó là ở đâu ra?

Vợ chồng một người bạn của mình, đều làm công ăn lương, thu nhập tổng một tháng là khoảng 40 triệu, có 1 con nhỏ gần 1 tuổi. Đi thuê nhà CC hết một tháng 10 triệu, tiền cho đứa bé đó cũng khoảng 10 triệu (vì gửi nhà trẻ cũng đã 4 triệu rồi), tiền ăn uống tiêu xài của hai vợ chồng cứ cho là 10 triệu, vậy là xong 30 triệu. 10 triệu còn lại gánh tất cả các chi phí khác như: ma chay đám hỏi, ốm đau, để dành, học hành... Tụi nó nói thu nhập hiện giờ xem như chỉ vừa đủ, đến quần áo cũng không dám mua nhiều như lúc còn độc thân, cũng may là ba mẹ 2 bên không cần con cái gửi tiền về. Tụi nó cũng tính đến chuyện mua chung cư, nhưng chưa dám tìm hiểu một dự án nào vì thu nhập hiện giờ chỉ vừa đủ sống, trong khi đứa bé thì càng lớn sẽ càng tốn nhiều tiền hơn nữa, rồi sẽ có lúc ba mẹ cần hỗ trợ.

Mức thu nhập 40 triệu/2 người/tháng chắc chắc không có nhiều, mà còn không dám nghĩ đến chuyện vay tiền mua CC. Vậy cuối cùng những người vừa đi ở trọ, vừa có 1 tỉ, vừa đủ sức vay thêm để mua CCCC sẽ có được bao nhiêu người? Và trong những người này, bao nhiêu người sẽ thật sự đi ở nhà thuê và vay tiền mua CCCC hay là họ sẽ vay tiền ngân hàng mua nhà mặt đất luôn? Vì tính ra, họ sẽ tiết kiệm được một khoảng khá lớn cho việc thuê nhà và có nhà ở ngay, trong khi lợi đủ đường.

Nói tóm lại, mình không tranh luận thị trường BĐS nóng hay nguội, mình chỉ không hiểu là tại sao các CĐT liên tục cho ra đời nhiều dự án CCCC như thế, bán cho ai? CC khoảng trên dưới 1 tỉ thì quả thật rất hấp dẫn, nhưng CC trên 2.5 tỉ và còn phải đợi 2-3 năm nữa mà vẫn hấp dẫn thì thật lạ.

Bác toàn nhắc tới nhu cầu của những người bắt đầu từ số 0.
Sài gòn có khoảng 10 triệu người, có nhiều triệu người bắt đầu từ số 1, số căn hộ "cao cấp" có số lượng còn rất hạn chế.

Giá đất đầu vào của Dự án khoảng 60tr/1m2 (Thảo Điền, Thủ Thiêm, Him Lam Tân Hưng...) mà làm căn hộ 1 tỉ thì thu chỉ đủ chi cho làm phần đổ bê tông kết cấu.

 

[Vuýn]

Nhiều anh chị cứ lên đây nói câu "giá trị thật"
Mình hỏi các anh chị, thế nào là "giá trị thật" của một mét vuông căn hộ?

 

[dreamweaver]

Ở VN chung cư được quảng cáo rầm rộ thì là CCCC và > 30m/m2. Thường, nó sẽ có một số tiện ích như hồ bơi nhà xe bla bla bla ... Quảng cáo ít cỡ Quang Thái hay Khang Gia thì có cái hầm xe là vui rồi.
Chung cư không được quảng cáo thì đa số là tái định cư hoặc xây cho cán bộ CNV thí dụ Hà Đô, Đường Sắt, c/c gì sau lưng CV Lê Thị Riêng. Mấy dạng c/c này giá cả phải chăng mà chẳng có tiện ích gì cả, tiện ích duy nhất là vị trí . Lâu lâu có vài cái lọt sổ như Thạnh Mỹ Lợi hay Ehome Ehiec gì đó vừa xa vừa bèo.
Ở VN thì ở chung cư vẫn cũng là một giải pháp chấp nhận được, nhưng không phải đến mức là có chung cư mới là thành phố hiện đại. Quỹ đất vẫn đang còn nhiều, thành phố vẫn chưa hoàn thiện. Lợi ích duy nhất của chung cư ngoài vị trí là quy hoạch, cụ thể là tăng dân số tức thời và dễ dàng cho một khu vực dân cư, từ đó tạo tiền đề cho khu vực đó phát triển nhanh. Làm kiểu này nhanh, đồng bộ và đẹp hơn nhiều so với phát triển theo kiểu tự phát, cho dân về ở đông xong sau đó ta lập quy hoạch lại cho ổn định, số dân vướng quy hoạch mà nghèo trụ lại không nổi lại phải bang ra chỗ khác vắng vắng tái lập lại quy trình dân ở -> quy hoạch -> dân bay tiếp.
Vấn đề là ở VN CC hay căn hộ thì nó lại không dùng để ở mà để kinh doanh. Người có nhu cầu ở thực thì mua éo nổi, chứ đừng nói c/c cho trả góp. Giờ mua nhà phố hay đất nền gì cũng trả góp được ráo, ai cần anh chồng 1 cục ? Mà dân đa số chỉ mua được chung cư dạng rẻ rẻ thôi. Dạng kiểu 2 vợ chồng mới ra riêng có 3 tỷ, muốn mua chung cư là nhà có điều kiện chắc luôn. Mà ở chung cư tầm 2-3 tỷ thì có hồ bơi, nhà trẻ, nhà xe hơi, hưởng thụ là cái chắc rồi. Mấy chung cư tầm thấp thì lại không có hồ bơi, nhà trẻ. Mà nghiệt cái cầm 2-3 tỷ nếu biết lựa nhà phố cũng thiếu gì căn ngon, gần nhà trẻ (hoặc hồ bơi), hoặc may thì gần cả hai. Khuyết điểm duy nhất là mất thời gian đi kiếm nhà thôi.
Nghịch lý là vậy nhưng người ta vẫn thích ở chung cư vì lý do thứ 1 - vị trí. Chứ nói mua chung cư là vì tiện ích thì mình nghĩ đa số là sale hoặc dân đầu tư thôi . Giờ cầm tầm 3-4 tỷ kêu đi lựa c/c Novaland trên NKKN, Giai Việt Q8 hay Tropic Garden Q2 (thí dụ) thì người có nhu cầu thật ai cũng chọn c/c nào gần sở làm, hay gần ông bà nội ngoại, chứ chẳng ai chọn vì tiện ích có sẵn của c/c cả.

 

[Châu Nguyễn]

Há há, cầm 3-4 tỏi mua nhà phió cho rồi.
Em mới quất 1 căn 4,5 tỏi 4mx21m hẻm 6m gần chợ, nhà trẻ, hồ bơi, ra Q1 trong vòng 2 nốt nhạc, có luôn trường cấp 1-2-3 gần nhà luôn.
Đúng như bác nói, chỉ mất thời gian tìm thôi
Cầm từ 3tỏi trở lên nhà pố có đầy, vấn đề các bác có tìm ra ko. Vì chủ nhà đôi khi họ cần bán mà ko ai biết chỉ có hàng xóm, bà con mới biết giới thiệu ng mua.
Em thấy cung cư mua dưới 3tỏi còn hợp lý, chứ quá 3tỏi nên cân nhắc nhà phố nhiều căn ngon lành cành đào.

 

[letamlove]

Ở VN chung cư được quảng cáo rầm rộ thì là CCCC và > 30m/m2. Thường, nó sẽ có một số tiện ích như hồ bơi nhà xe bla bla bla ... Quảng cáo ít cỡ Quang Thái hay Khang Gia thì có cái hầm xe là vui rồi.
Chung cư không được quảng cáo thì đa số là tái định cư hoặc xây cho cán bộ CNV thí dụ Hà Đô, Đường Sắt, c/c gì sau lưng CV Lê Thị Riêng. Mấy dạng c/c này giá cả phải chăng mà chẳng có tiện ích gì cả, tiện ích duy nhất là vị trí . Lâu lâu có vài cái lọt sổ như Thạnh Mỹ Lợi hay Ehome Ehiec gì đó vừa xa vừa bèo.
Ở VN thì ở chung cư vẫn cũng là một giải pháp chấp nhận được, nhưng không phải đến mức là có chung cư mới là thành phố hiện đại. Quỹ đất vẫn đang còn nhiều, thành phố vẫn chưa hoàn thiện. Lợi ích duy nhất của chung cư ngoài vị trí là quy hoạch, cụ thể là tăng dân số tức thời và dễ dàng cho một khu vực dân cư, từ đó tạo tiền đề cho khu vực đó phát triển nhanh. Làm kiểu này nhanh, đồng bộ và đẹp hơn nhiều so với phát triển theo kiểu tự phát, cho dân về ở đông xong sau đó ta lập quy hoạch lại cho ổn định, số dân vướng quy hoạch mà nghèo trụ lại không nổi lại phải bang ra chỗ khác vắng vắng tái lập lại quy trình dân ở -> quy hoạch -> dân bay tiếp.
Vấn đề là ở VN CC hay căn hộ thì nó lại không dùng để ở mà để kinh doanh. Người có nhu cầu ở thực thì mua éo nổi, chứ đừng nói c/c cho trả góp. Giờ mua nhà phố hay đất nền gì cũng trả góp được ráo, ai cần anh chồng 1 cục ? Mà dân đa số chỉ mua được chung cư dạng rẻ rẻ thôi. Dạng kiểu 2 vợ chồng mới ra riêng có 3 tỷ, muốn mua chung cư là nhà có điều kiện chắc luôn. Mà ở chung cư tầm 2-3 tỷ thì có hồ bơi, nhà trẻ, nhà xe hơi, hưởng thụ là cái chắc rồi. Mấy chung cư tầm thấp thì lại không có hồ bơi, nhà trẻ. Mà nghiệt cái cầm 2-3 tỷ nếu biết lựa nhà phố cũng thiếu gì căn ngon, gần nhà trẻ (hoặc hồ bơi), hoặc may thì gần cả hai. Khuyết điểm duy nhất là mất thời gian đi kiếm nhà thôi.
Nghịch lý là vậy nhưng người ta vẫn thích ở chung cư vì lý do thứ 1 - vị trí. Chứ nói mua chung cư là vì tiện ích thì mình nghĩ đa số là sale hoặc dân đầu tư thôi . Giờ cầm tầm 3-4 tỷ kêu đi lựa c/c Novaland trên NKKN, Giai Việt Q8 hay Tropic Garden Q2 (thí dụ) thì người có nhu cầu thật ai cũng chọn c/c nào gần sở làm, hay gần ông bà nội ngoại, chứ chẳng ai chọn vì tiện ích có sẵn của c/c cả.

Mình viết thì dài dòng, nhưng tựu chung lại thì ý của mình cũng chỉ giống ý của bạn. Người nghèo, chưa có nhà thì tiền đâu mà mua CCCC? Người có điều kiện, nhưng chưa có nhà, thì việc gì phải mua CCCC trong khi nhà phố tính ra là rẻ hơn và lợi hơn rất nhiều? Người có điều kiện, đã có nhà, nhưng muốn mua CC để ở thì được bao nhiêu người có cái nhu cầu đó? Trong khi mua nhà thì vẫn vay ngân hàng được chứ có phải là không được vay đâu.

Đúng là vị trí có vai trò quan trọng trong việc chọn lựa mua CC. Nhưng với giá cao như thế, người không có điều kiện thì mua sao nổi? Mà đã gọi là không có điều kiện thì chuyện đi xa thêm một ít cũng sẽ dễ được họ chấp nhận thôi. Còn những người mà cảm thấy chuyện tiết kiệm thêm 1 giờ đồng hồ cho di chuyển là rất quan trọng, thì gần như là thu nhập của họ sẽ cao, mà đã là thu nhập cao thì việc gì phải mua CC mà không mua nhà riêng? Thay vì đi thuê, chờ người ta giao nhà CC cho mình, thì lấy tiền thuê đó đóng lãi ngân hàng cho số tiền vay mua nhà mặt đất không sướng hơn sao?'

Mình không rành khu khác, không rành giá bất động sản khu khác ngoài khu Phú Nhuận, nhưng từ lúc các dự án CCCC ở Phú Nhuận xuất hiện, thì mình mới chú ý giá của nó và so với giá nhà Phú Nhuận, Gò Vấp. Từ đó mới phát hiện ra sao mà giá CCCC "mắc" thế. Lấy ngay bản thân mình ra làm ví dụ, đứng tên 2 căn, lover đứng tên một căn, vị chi là 3 căn. Nếu bây giờ kêu bỏ 3 tỉ ra mua CCCC trên giấy mà mình còn thấy không đáng bỏ tiền ra mua, thì những người chưa có nhà, kể cả các bạn thu nhập rất cao, lại chịu mua chắc?

Hiện giờ, nếu nói mua CCCC thì cái đầu tiên hiện ra trong đầu mình là: có dễ bán hay không? so với việc mua đi bán lại nhà phố thì cái nào lời hơn? Mua nhà phố thì mình còn có ý nghĩ là cứ để đấy cho thuê, không cần bán, chứ mua CC thì cái đầu tiên hiện ra trong đầu mình là "khi nào thì nên bán nó đây?". Cái tâm lý mua nhà CC như mình có khi là tâm lý chung của xã hội, vì dạo một vòng cái Mục Bất Động Sản thì chắc có được 1-2 người là mua ở, còn lại thì đều có tâm lý mua để bán, để có được một mức lợi nhuận cao hơn lãi suất 7%/năm của ngân hàng ====> xã hội mà ai cũng nghĩ vậy thì quả thật thị trường BĐS không còn lành mạnh nữa. Nhưng điều đó không có nghĩa là nó sẽ sập, hay nguội trong 2016 hay 2017, vì nếu mọi người đều mang tiền đi đầu tư BĐS thì nó còn sống tốt. Chỉ là quả thật nó không tốt cho nền kinh tế, vì tiền nên mang đi đầu tư sản xuất chứ không phải lướt sóng như thế.

 

[Ku Tủn]

@ Châu Nguyễn ở khu nào thía bác ?

 

[Châu Nguyễn]

@ Châu Nguyễn ở khu nào thía bác ?

Phường 19-22 Bình Thạnh nha bác. Có một số vị trí chỉnh trang khá đẹp, toàn xxx + hải quan mua ko ak. Bác chịu khó dò hỏi thì sẽ mua dc.
Mấy căn ngang 5-6m xxx mua hết rồi, mả cha chúng nó. Bây giờ còn 4m hay 4,5m thôi. Nhưng phải tìm vì khu dân cư hiện hữu chỉnh trang nên ng ta cũng ít bán.

 

[behieu]

CCCC nó làm ra để lùa, nó bán xong ngồi rung đùi lùa tiếp các thượng đế khoản bảo trì ,quãn lý .
Phần ngon nhất mấy ổng ăn xong rùi , đi làm chuồng gà khác lùa tiếp .
Mua CC thì chủ yếu để ở thôi .chứ làm sao bảo đảm về giá được
CC chã khác gì cái xe , mún sướng ,mún an toàn , mún tiện nghi , lại đòi có lời nữa . Toyota quá
Mấy bác cứ nghĩ vài năm nữa CC nhiều sẽ ế , nhưng để rồi xem , xếp hàng mua tranh mua ko kịp .đó.

Mình ko có tiền mua ,mình chê mắc , vì số tiền đó quá lớn với mình ,nhưng với 1 bộ phận khác thì chỉ là con muỗi , họ mua cả sàn ,để đó chơi cũng chả sao . Đây mới là đối tượng chủ đầu tư nhắm đến.
Vn mình in tiền được mà

 

[Châu Nguyễn]

@ Châu Nguyễn ở khu nào thía bác ?

Theo dõi em chi zdạy =]]

 

[hainam207]

http://www.m.diaoconline.vn/tin-tuc...dan-dau-co-can-ho-truoc-nguong-pha-san-i58480

đến giữa năm 2016 em sễ rất thích khi đọc nhiều tin có tiêu đề " Việt kiều campuchia cần về nước bán gấp..... "